挂拍房源增31.6%、成交房源增34.6%，成交金额只增19.0%——法拍房交易活跃度回升，为何没能带来价格企稳？答案在于买家议价能力增强、折价空间拉大，放量更多来自低价供给扩张与折价接盘。


中指研究院11月9日发布的数据显示，1—10月，全国355城法拍房市场分化加剧，一线城市法拍住宅清仓率为64.2%，资金仍在抢核心资产；三四线城市法拍住宅清仓率仅32.5%，困在“低单价、低去化、深折价”的循环里。在“以价换量”背景下，法拍房的性价比窗口有所打开，但刚需与投资型购房者仍需理性判断。

住宅“以价换量”，车位清仓率仅9.2%

中指研究院数据显示，1—10月，全国355城法拍市场累计挂拍各类法拍房源65.4万件，同比增长31.6%；拍品成交18.8万件，同比增长34.6%；成交总金额2552.8亿元，同比增长19.0%。成交折价率（成交价/评估价×100%）为74.3%。折价率越低，说明成交价相对评估价折让越深。

挂拍量与成交量增速双双超过三成，“存量出清”正在加速。但是成交金额增速仅为19%，反映市场在供给放量的同时，“以价换量”特征突出。

从物业结构看，住宅是法拍房放量的核心载体。1—10月住宅成交13.7万件，同比增长46.6%；成交金额1467.3亿元，同比增长27.9%，占全部法拍成交金额的57.5%。住宅清仓率38.4%，不仅较上年同期提升4.9个百分点，也显著高于商业、工业、土地、车库/车位等业态。

住宅的高去化率并非没有代价。住宅成交均价7974元/平方米，同比下降6.4%。中指研究院对此的判断是：“买家议价能力增强、折价空间拉大”，对刚需与投资型购房者而言，法拍住宅的性价比窗口正在打开。换言之，法拍住宅的高成交，是买方在价格端持续施压的结果，而非卖方定价能力恢复。

数据之外，个案更能看清住宅法拍是如何靠折价换取成交的。以深圳光明区华润置地公园九里花园一套房源为例，评估价306.74万元，一拍流拍后，10月27日二拍起拍价降至196.31万元，最终以223.79万元成交。从评估价到最终成交，降幅约27%，而且是通过二拍起拍价的下调才实现的。这套房源正是住宅“以价换量”的缩影——不是卖方定价能力恢复，而是买方在深度折价后才愿意接盘。

与住宅形成鲜明反差的是非住宅业态。住宅法拍折价率为79.0%，而商业法拍折价率为67.9%，折价率越低，说明成交价相对评估价折让越深。因此，商业法拍资产买方议价能力更强、价格折让空间更大；在清仓率方面，住宅以38.4%领跑各业态，商业为16.3%，车库/车位仅为9.2%。

中指研究院据此提示，商业、车位类法拍资产的去化“仍将是长期难题”。在住宅尚能以折价换取流动性的同时，还有很多非住宅法拍资产实质上还处于“有价无市”的状态。

这在商办类房源上表现得更直观。一个典型的案例是，10月28日，深圳南山区华侨城深圳湾新玺名苑二期一套约366平方米的法拍房落槌。该房源起拍价1926.8万元，仅1人报名，最终以底价成交。原业主于2023年3月买入，总价4511.9万元，持有三年多账面蒸发约2585万元。

这套房虽然是一线海景大平层，但登记用途写的是“办公”，不能落户、商水商电、贷款受限，实际承接客群有限。这说明商办类法拍资产去化，仍高度依赖深度折价。

城市分化加剧，“个人捡漏”转向“机构资产配置”

中指研究院数据显示，一线城市（北上广深）法拍住宅清仓率64.2%，成交折价率82.7%，成交均价33293元/平方米；二线城市清仓率45.7%，均价8339元/平方米；三四线城市清仓率32.5%，均价仅4805元/平方米。一线城市以7.4%的成交件数贡献了28.0%的成交金额。

以深圳为例，1—10月法拍住宅成交154.2亿元居全国首位，清仓率71.0%、折价率92.4%，法拍价已接近市场化定价，“套利空间被充分压缩”；上海清仓率79.4%为全国最高，折价率78.6%。

中指研究院将这一格局概括为核心城市法拍资产“高单价、高去化、浅折价”，三四线城市则是“低单价、低去化、深折价”。资金向核心城市集聚的趋势在未来一段时间内难以逆转。

城市分化之外，法拍市场的参与主体也在发生质变，大额资产包的处置，更能体现这种机构化趋势。10月28日，泰禾集团位于北京市顺义区的“枫桥别墅170套房产”资产包上架司法拍卖，评估价15.57亿元，起拍价10.90亿元，该资产包合计建筑面积96384.45平方米。这170套别墅均为独栋，单体面积均在400平方米以上，最大面积超过767平方米。定于11月29日在淘宝司法拍卖平台整体拍卖，目前围观人次已超过1.4万。




该资产处置源于信达福建分公司申请执行的一笔本金16亿元的重组债务，此次拍卖为福州中院恢复执行案。

从该资产包竞买门槛看，起拍10.90亿元、保证金1.09亿元、170套整体不可拆分，个人资金实力与决策效率难以承接；部分房源存在拆除、土地证废止等瑕疵，需要具备机构化尽调和处置能力。不过是否有机构举牌，仍取决于其风险定价与债权人预期能否接轨。这正是法拍从“个人捡漏”转向“机构资产配置”的典型样本。

中指研究院认为，法拍房市场的折价率整体维持在74%左右的稳定区间，法拍市场定价逐步理性，银行不良资产处置、AMC（资产管理公司）纾困、机构批量收储等参与增多，法拍渠道正从“个人捡漏”向“机构资产配置”转型。2026年法拍房市场在供给放量与价格调整的双重作用下，正经历从“规模扩张”向“结构优化”的过渡。

从目前来看，核心城市优质住宅的承接力依然坚挺，商办、车位等非住宅业态去化压力短期难解。对市场参与者而言，法拍已不再是“低价淘金”的代名词，城市能级与物业业态的分野，正成为判断法拍资产价值与风险的首要变量。

新京报贝壳财经记者 袁秀丽

编辑 杨娟娟

校对 刘军

图/法拍平台截图