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10月26日，成都市住房和城乡建设局、成都市规划和自然资源局、国家金融监督管理总局四川监管局三部门联合印发《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》，自发布之日起执行。成都由此成为全国第13个落地“8·28”销售制度改革细则的城市，也是成渝地区率先落地该细则的核心城市。


中指研究院成都公司总经理黄雪认为，成都此次细则在框架上严格对标中央“8·28新政”的三条底线，在执行口径与配套安排上则明显向“留空间、保平稳”倾斜，总体取向是“底线不放松、执行留弹性”，属于全国13城中相对宽松的一档。


对存量项目实行“双缓冲”


成都以2026年8月28日为界实行“新老划断”。2026年8月28日（含）前，已取得建设工程规划许可证（含部分取得）的商品住房项目，预售条件、预售资金监管等按原有政策规定执行；项目范围以土地出让合同约定范围界定。


2026年8月28日后新发布国有建设用地使用权出让公告的商品住房项目，申请预售的，单体建筑工程应完成主体结构封顶。封顶标准为单体预售楼栋顶层顶板浇筑完成。


更值得关注的是，成都对存量项目给出了双重缓冲：8月28日前已拿地但未取得工程规划许可证的在途项目，经属地政府评估风险并报备后，2027年12月31日前仍可按原预售条件申请；对超期未开发、停工滞建的历史遗留问题项目，可延至2028年12月31日前按原条件执行。


黄雪表示，这一“双缓冲”安排使成都成为已落地细则城市中过渡窗口相对最长的城市，实际上为在途项目预留超过两年的软着陆期。


对于过渡期的安排，成都克而瑞分析认为，北京、上海、广州、天津是单一“2027年底”；武汉、深圳、杭州、宁波、十堰、苏州与成都为“2027年底＋历史遗留2028年底”双轨。成都过渡较宽，但附加“重点监管额度覆盖剩余工程费”的前置条件，宽而不松。


现房销售定金上限为总价5%


在现房安排上，销售前，房地产开发企业应办理房屋首次登记，将现房销售方案、不动产权登记证明和附属设施设备交付使用备案意见书等报市县住建部门备案。现房销售的房屋及建设用地使用权无抵押、查封等限制交易的情形。


成都克而瑞分析称，现房备案门槛上，成都与北京、上海、天津、深圳、宁波、十堰、苏州同属“首次登记”档；武汉、杭州、温州、合肥则为“竣工备案”档。相比之下，“首次登记”档时点更晚、要求更严。


在定金方面，成都政策规定，收取不超过房屋总价5%的定金。房地产开发企业违约不能按期交房的，购房人有权按照合同约定提出解除定金合同。


黄雪指出，成都5%的定金上限与广州、武汉、天津、杭州、宁波、合肥一致，处于全国高档，明显高于上海、深圳、苏州的3%和北京的1%。


土地款两年内缴清不计息


土地端，成都土地款分期最长两年且免息，处于全国宽松档。


新规明确，2026年8月28日后发布出让公告的商品住宅用地，出让价款可按照国家规定分期缴纳，首付款在出让合同签订之日起30个自然日内缴纳，缴纳比例不低于全部土地出让价款的50%，余款可在出让合同签订后两年内缴清。分期缴纳的，不计利息。


黄雪表示，余款两年免息的安排与北京、杭州、苏州、合肥一致，同属全国宽松档。配合“优选优质宗地出让”“带方案出让、拿地即开工”等安排，新政在土地端为房企留出了较为从容的资金腾挪空间。


根据中指数据，2026年1-9月成都涉宅用地成交66宗、成交总金额约318亿元，位列全国第六，板块成交分化明显，“5+2”区及近郊热点板块的优质地块实现溢价成交。


在黄雪看来，未来，在自有资金购地、封顶预售、全口径资金监管的多重约束下，房企拿地将更趋审慎与聚焦，核心区位、职住平衡、配套完善的优质宗地将成为争夺焦点，而远郊高库存板块的拿地意愿将进一步走弱，土地市场分化格局加剧。


成都克而瑞分析称，自有资金拿地、30天付一半、封顶才能卖、定金不能动，这套“组合拳”直接后移了首次开盘时点、拉慢了周转速度。融资成本与自有资金规模直接决定了拿地资格，中小房企在核心地块的竞争力进一步被压缩。


业内：一二手联动、置换链条作用更突出


根据中指数据，成都2026年1-9月新房累计成交超4.5万套；截至9月，可售套数约15.7万套。


对于新政的后市影响，黄雪认为，市场供应节奏将平滑过渡。可售套数叠加新政为存量项目设置的2027、2028年底“双缓冲”，未来两年市场供应节奏将保持平滑，不会出现因现房销售全面推行导致的可售房源断档。新政通过最长至2028年底的过渡期安排，避免了供应端在短期内剧烈收缩，但库存消化仍将是未来一段时间的市场主线。


中期来看，房企资金模型将重构。黄雪说，封顶预售叠加全口径资金封闭管理与自有资金购地要求，项目回款周期普遍后移6—12个月，对房企自有资金实力与融资能力提出更高要求。土地款两年免息分期、现房销售定金制、分批发放开发贷款等配套安排，一定程度上对冲了政策冲击，但对资金实力与融资能力相对有限的房企而言，资金链压力将有所上升，行业集中度有望进一步提升。


而对于需求端的影响，黄雪表示，随着新房逐步向现房销售过渡、购房人“所见即所得”的预期增强，新房与二手房的客群将进一步分层：新房聚焦改善与品质需求，二手房承接刚需居住需求，一二手联动、置换链条的作用将更加突出。


新京报贝壳财经记者 段文平

编辑 杨娟娟

校对 柳宝庆