7月，北京楼市步入传统夏季淡季，新房成交出现环比回落，但同比依旧保持正增长，市场呈现“环比走弱、同比韧性”的分化格局。
根据中指研究院数据，7月，北京新建商品住宅成交37万平方米，环比下降29%，同比增长2%。在业内人士看来，在购房门槛持续下调、信贷环境宽松的大背景下，北京新房市场整体处在缓慢修复通道，淡季表现相比去年已有改善。
季节性扰动显现，楼市中长期修复态势未变
“7月历来是北京楼市传统淡季，今年暑期高温多雨叠加，看房、签约节奏阶段性放缓，环比下行符合季节性特征，而同比仍实现了正增长。”中指研究院指数研究部总经理曹晶晶表示。
对于这一走势，北京链家研究院分析师岳微分析，市场中长期修复态势并未发生改变，月度成交回落主要是季节性因素引发的短期扰动，并非购房需求基本面出现趋势性转向。
“从环比下行来看，核心源于周期性淡季效应：6月为半年度业绩考核节点，房企集中加大营销推盘、促销力度带动成交冲高；进入7月，中期冲刺告一段落，房企营销力度阶段性收缩。同时叠加盛夏高温多雨、暑期居民外出休闲等因素，客户实地看房、家庭置业决策推迟，成交环比回落，属于常规季节性调整。”岳微解释称。
而成交同比保持增长，则印证市场内生购房需求并未走弱。岳微认为，去年7月市场也处于年内成交低位，在此基准下，今年即便受淡季因素压制，新房置业需求依旧较去年同期有所增长，需求端存在实质性支撑。
改善需求明显主导，热销项目呈现三重共性
成交结构方面，岳微表示，7月北京热销项目集中在5-6环近郊区域，产品上，90-120平方米三至四居为主力成交，成交总价集中在350万-600万元区间。
拉长时间来看，据中指研究院数据，1-7月北京新建商品住宅800万元以下成交占比76%，首置及首改需求为市场基本盘；户型面积方面，90-120平方米三房、四房产品为绝对主力，改善需求主导特征明显。
当下市场分化愈发明显，并非所有项目都能获得流量，区位、产品、定价三者能否匹配市场需求，成为项目去化的关键。
在曹晶晶看来，热销项目普遍具备三重共性：一是区位条件优越，多位于产业配套成熟或轨道交通沿线板块，通勤及生活便利性具备确定性；二是产品设计精准，户型面积与功能布局契合改善家庭需求，在同总价段内形成差异化竞争力；三是定价策略合理，与周边二手住房保持适度价差，或凭借产品力获得溢价空间。
与之相对，去化承压项目多集中于远郊高库存板块，或产品设计与周边二手住房同质化严重、缺乏有效价差的区域。“当前购房者决策趋于审慎，对配套成熟度、产品力要求明显提升，若项目在区位、产品、定价任一维度出现明显短板，市场接受度通常有限，单纯依靠价格调整对去化的带动作用也相对不足。”曹晶晶说。
岳微也提到，当前各楼盘成交表现分化显著，项目去化快慢的核心取决于住宅产品与市场购房需求的匹配程度。对比来看，新开盘项目整体去化节奏快于存量项目，关键在于新品实现业态升级，更高得房率、更实用的空间规划与优化的户型布局，有效提升了购房者认可度。存量项目内部同样出现分化，部分现房项目依托“所见即所得”的优势，叠加房企释放力度较大的优惠政策，凭借价格优势加快去化。除此之外，占据稀缺区位、核心板块或是低密属性的稀缺产品，更容易走出独立行情，成交表现更突出。
市场竞争日趋“内卷”，房企在产品打造上也不断加码。在7月份招商玺举行的生活方式大赏活动现场，招商蛇口北京公司总经理吕传来认为亦庄提供了一个不太一样的样本，“来这里的人，有做芯片的、做自动驾驶的、做生物医药的，他们的理想就在这条街上。公司离住的地方开车十分钟。他们不是在‘附近居住’，是在理想发生的现场居住。”据了解，项目规划约6.4万平方米的园林及约5000平方米的无界会所，会所于交付前两年全景开放试运营；七重酒店式归家礼序与风雨连廊贯穿社区，为业主营造松弛的归家体验。
淡季尾声将至，8-9月市场窗口如何演绎
经历7月淡季回调，市场目光转向8-9月。传统淡季步入尾声，供应、成交、价格将迎来怎样变化？
曹晶晶判断，进入8月，传统淡季步入尾声，市场运行节奏有望逐步调整。从供应端观察，房企取证及推盘意愿或较7月有所恢复，部分项目可能提前布局以应对后续市场窗口。
不少新项目已经开启亮相动作。7月，中建智地太阳宫项目“宸园139”正式对外发布，地处东北三环至四环稀缺地段，规划4栋住宅共139户，户型建筑面积约273-385平方米，配套楼栋会所、主会所、艺术中心等多元场景，满足业主多元生活场景需求；大红门DX04-0102-6038地块公布案名“未来元著”，打造游艇曲线立面、一院九境度假园林，配建下沉商街与高定会所，户型覆盖83-139平方米，实现了开敞阳台户户浮岛、设备平台与飘窗高赠送。8月初，瑜海澐颂开放了人文会客厅，举办系列丹青艺术展，展出齐白石、溥心畬等名家作品，项目主打4-10层低密洋房，规划南北双园，将书法礼制与国画留白意境融入立面、园林景观、室内空间全维度细节。
成交层面，随着前期积压需求缓慢释放、置换链条持续运转，8月成交量环比有望小幅改善。不过，曹晶晶表示，市场能否实现明显放量，仍需视新盘入市节奏及购房者预期修复程度。价格层面，核心城区优质项目价格支撑相对稳固，远郊板块促销走量态势或将延续，全市均价预计维持窄幅波动。
政策、土拍、置换链条成下半年市场关键变量
站在下半年视角，政策优化、土地出让带来的新盘供给、置换需求释放，多重变量交织，共同左右北京新房市场后续走向。
曹晶晶分析，下半年北京新房市场走势将受政策环境、土地供给与需求修复多重因素影响。政策端，稳楼市基调明确，货币及信贷环境有望维持宽松。同时，北京在限购政策、公积金额度等方面仍有调整空间，尤其是公积金政策工具的优化运用，后续对需求释放形成一定支撑，政策效果仍有释放余地。
土地市场上，7月核心区优质地块高溢价成交提振了市场信心，部分项目开发节奏较快，有望在年内形成新增供应，远郊库存压力仍需时间消化。
此外，在需求端，曹晶晶认为，二手房市场成交保持韧性，置换链条持续运转，但价格预期尚未完全企稳，改善型购买力向新房端的传导效率仍需观察。
“综合来看，政策环境、土拍热度与置换链条共同为市场提供支撑，但成交能否进一步放量，仍需视政策优化节奏、二手房价格走势与新盘供应结构的匹配程度综合判断。”曹晶晶表示，下半年置换链条通畅程度及购房者价格预期的修复节奏，或是影响市场运行态势的重要观察维度。
新京报贝壳财经记者 段文平
编辑 杨娟娟
校对 付春愔
