9月21日，上海2026年第九批次土地出让正式开槌。其中，备受市场关注的黄浦区老西门核心宅地底价成交，静安大宁优质宅地则以5.48%的低溢价率落槌。


尽管两宗地块在开拍前均被市场高度关注，但最终的交易结果透露出一个清晰信号：在“8·28”一揽子政策持续发酵的背景下，房企拿地意愿正在趋于谨慎，上海土拍市场出现明显降温迹象。

上海老西门地块出让仅中海到场，38.88亿底价成交


当日上海出让的共有三宗地块，率先成交的是黄浦区C010302单元271A-03地块（公告号202606402），位于老西门板块核心位置。该地块用地性质为普通商品房与商业用地，土地出让面积8544.05平方米，规划建筑面积40124.70平方米，容积率高达4.7。其中，商业占比10%，建筑面积3972.47平方米，须由竞得人全自持；住宅占比90%，建筑面积35752.23平方米。


老西门地块起始总价38.88亿元，起始综合楼面价96900元/平方米。根据中指研究院，若剔除商业建筑面积及400平方米公共服务设施建面，实际起始住宅楼面价已高达108750元/平方米。这一起始综合楼面价已然是黄浦区涉宅用地起始楼面价第一，在上海全市涉宅用地起始楼面价中位列第四。


最终，中海以总价38.88亿元底价竞得该地块，溢价率为零。现场仅有中海一家房企参拍。


从区位来看，老西门地块的投资价值毋庸置疑。中指研究院指出，地块所处老西门板块现状投资价值较高，位置交通便利，邻近地铁10号线、8号线，有多条公交线路环绕，且距离老西门地铁站仅0.4公里。周边生活氛围浓厚，教育、商业、医疗配套完善，地块3公里范围内聚集了市重点小学上海市实验小学、市重点中学上海市光明初级中学、三甲医院上海中医药大学附属曙光医院（西院）、购物中心新邻生活站商场等生活配套。景观资源方面，周边有上海乔家棚、大吉路绿地等多个公园景点。


与老西门地块的“冷清”形成对比，静安大宁地块的竞拍热度稍高，但整体仍属温和。


静安区N070302单元117a-09地块（公告号202606403）位于大宁板块，用地性质为普通商品房，土地出让面积42200.07平方米，规划建筑面积101280.17平方米，容积率2.4。地块起始价66.84亿元，起始楼面价66000元/平方米。


该地块吸引了象屿+建发、招商蛇口+南山+滨江+南通瑞城共两家竞买人参与现场竞拍。经过78轮竞价，象屿+建发以总价70.50亿元竞得该地块，成交楼面价69614元/平方米，溢价率5.48%。


据中指研究院，地块西侧约800米处有大华·静安年华项目，对应地块2025年3月成交，大华集团24.86亿元竞得，成交楼面价92659元/平方米；东南侧700米处有越秀·静安天玥项目，对应地块2024年4月成交，越秀以总价15.97亿元竞得，成交楼面价78197元/平方米。


当时，大华拿地溢价率是32.31%，越秀拿地溢价率是10%。


值得关注的是，下午竞拍的浦东金桥地块，由中信泰富以约19.72亿元竞得，成交楼面价约52416元/平方米，溢价率高达29.65%。对于该地块为何能高溢价成交，上海中原地产市场分析师卢文曦指出，主要是总价较低。


中指研究院上海数据总经理张文静表示，对比“8·28”新政前几批次土地出让表现，房企拿地态度趋于审慎，为现房销售环节预留了一定的定价与利润空间。同时，结合资金压力、开发周期等因素综合考量，本次低总价、低容积率的浦东金桥地块受到市场（5家企业/联合体）更多关注。


上海9月21日土拍结果

图/中指研究院


政策细则待落地，房企拿地节奏或持续放缓


一宗底价、一宗低溢价，两宗优质地块整体表现平淡。卢文曦指出，这两宗地块质地都较好，拍卖前热度都很高，但最终交易结果显示出明显降温迹象。


对于老西门地块，卢文曦指出，该地块事先被市场高度关注，房企参与意愿相当高，但“8·28”一揽子举措出台后，几乎打消了多数房企的拿地念头。“毕竟高层建筑、结构封顶、起始价近40亿的土地价格，并非一般房企能承受。所以最后只有中海参拍，底价成交。”


对于大宁地块，卢文曦分析认为，大宁是最近市场热度较高的区域，6月底成交的大宁地块楼面价超过了8万元/平方米，已经给大宁地块定调。这宗地块位置离内环更近，距离1号线中站北路站大约700多米，内环高架、南北高架就在附近，自驾也非常便利。除了地块位置好之外，本身技术指标也较好。地块开发量大约10万平方米，是优质土储，吸引了2家房企参与。不过基于投资门槛高，都是联合体形式参与竞拍。


“‘8·28’政策出台后，房企对何时开始执行、如何执行都在等待中。但是心理上已经有所准备，等竣工备案后，银行才放款。所以，预计后续房企拿地节奏肯定会放缓，拿地计划也会减少。”卢文曦说，近期其他城市的土拍也基本都是低溢价成交。所以，今天上海土拍的低溢价在意料之中。


张文静也认为，“8·28”新政后房企拿地决策整体保持审慎，开发商已将现房销售所对应的资金成本纳入拿地成本统筹考量。


她进一步指出，短期来看，“8·28”新政相关城市细则出台传导仍需时间，市场正处于预期重构与策略再校准的过程中。房企在核心区位与外围板块之间、在总价门槛与利润空间之间将进行更为精细的权衡，投资行为“普遍审慎”，而其中低总价、低容积率、现金流周转较快的项目仍将获得更多关注。就中长期而言，随着现房销售配套政策逐步落地、融资环境改善，房企拿地意愿有望稳步修复，但拿地逻辑或将更加强调风险可控与周转效率，而非单纯追求规模扩张。后续上海土地市场的供应节奏、结构性变化及房企参拍分化情况，值得持续关注。

新京报贝壳财经记者 段文平

编辑 杨娟娟

校对 柳宝庆