一份财报，往往不仅是一家公司的体检表，更是一个行业的温度计。
3月16日，贝壳发布2025年全年业绩，净收入增长1%至946亿元，存量房总交易额同比下降4.2%，新房总交易额同比下降8.2%。当然也有积极的一面，二手单量创历史新高、非房业务收入占比飙升至41%、租赁业务首次盈利。在房地产市场深度调整的当下，这份财报传递出的信号值得关注。
比起过去“开盘、卖房、冲规模”的热闹，如今这个行业更像是回到居住本身，回到一个个家庭都会面对的问题：房子怎么换，租房怎么更省心，装修怎么少踩坑，信息这么多到底该信谁。
贝壳联合创始人、董事长兼首席执行官彭永东在业绩发布会上也直言：“过去一年，市场发生了很多变化。”从贝壳看似分散的业绩变化，放在一起看，其实可以预见房地产行业的五个趋势。
2025年贝壳非房业务收入占比飙升至41%、租赁业务首次盈利。
楼市的活跃，不再主要靠新房“带节奏”
过去很长一段时间，只要新盘供应足、开发商推盘猛，楼市就容易热起来。如今，这套逻辑正在改变。
2025年，贝壳存量房业务净收入250.2亿元，下降11.3%。但平台二手房交易单量创历史新高，同比增长11%。从年后各个城市的数据来看，二手房也开始占据主流，上海网签系统近日甚至一度宕机。
这是一个里程碑式的转折。当新房开发投资放缓的声音不绝于耳时，二手房市场却悄然扛起了大旗。
这意味着中国核心城市的房地产市场已经完成从“增量时代”到“存量时代”的切换。二手房不再是新房的补充，而是并驾齐驱。
彭永东在业绩电话会上也提到，“交易结构在变化。二手房交易在整体房产市场中的占比持续提升，全国二手市场的交易单量创历史新高。”
这种结构性切换带来的直接影响是，市场活跃度不再依赖于新盘供应，而取决于存量流转的效率。对于消费者而言，卖旧换新的改善型需求，正在成为主导交易的核心动力。
以前“投资房”,现在“住好房”
回到贝壳财报自身，在房地产市场完成交易结构之变之后，业务版图也在发生变化。继2024年“非房产交易业务”收入占比达33.8%后，2025年“非房产交易业务”收入占比提升至历史新高的41%。这也是本次财报最亮眼的数字。
四年前，贝壳还是一家几乎完全依赖房产交易的企业。如今，超过四成的收入来自装修、租赁、家居服务。
这背后是一场深刻的消费观念变迁。当“房住不炒”深入人心，消费者不再单纯满足于“拥有一套房”，而是更愿意为“装修品质”和“长租服务”买单。彭永东将其描述为：“居民对美好居住的需求总量是很稳定的。”
其中，贝壳租赁业务首次实现全年盈利尤为值得关注。截至2025年末，贝壳在管房源规模突破70万套，同比增长62%，贡献利润率提升至8.6%。这意味着，长租公寓不再只是“烧钱”的规模游戏，而是可以跑通的商业模式。此外，家装业务同样在提质，营收达154亿元，贡献利润率提升至31.4%。
由此不难看出，房地产的新叙事正在改写，从“买到房”到“住得好”，而家装与租赁业务成为第二增长曲线。消费者愿为“品质”和“服务”买单的背后，是行业价值锚点从短期的交易撮合迈向长期的居住生命周期管理。本质上，也是房地产从“金融资产”逻辑向“居住服务”逻辑的历史性回归。
买房大家缺的不是信息而是“安全感”
当下，来自一线经纪人的体感是，面对海量的信息过载与极高的试错成本，买房者往往会陷入深度的决策困境。大家更渴求“确定性”的交易。
“交易行为也在变化。房产信息越来越丰富，但房产交易的决策越来越复杂。”彭永东也讲到，买卖双方成交周期都拉长，决策试错成本越来越高，越来越谨慎。房产交易过去是“轻决策化”，现在则更像一场非常审慎的家庭资产重组。
这段话道出了行业服务逻辑的根本性变化。对于买卖双方来说，一套房子的决策，往往涉及一个家庭未来五到十年的财务安排和生活方式选择。
虽然“交易”决策复杂度提升，但是购房者对安全、专业、透明、可靠服务的需求从未改变。贝壳提出“中性市场观”，做市场追涨杀跌的反作用力，提供客观、理性、全面的信息与建议。要求经纪人不能再做简单的“带看人”或报价的“传声筒”。而是帮消费者理清头绪，把他们的处境“翻译”成选择题，提供决策依据或建议。
虽然房产信息越来越丰富，但房产交易的决策越来越复杂。
告别“拼规模”，行业开始追求“亩产多”
在决策之变的新常态下，居住服务行业增长逻辑也在发生变化。
过去二十年，房地产行业习惯了“高杠杆、高周转、大规模”的增长模式。但贝壳这份财报传递出截然不同的信号：“不唯规模论”。倒逼行业从高速增长切换到追求高质量增长。
彭永东明确战略升级，“从过去的人店规模驱动增长的模式，转化为由效率和价值创造驱动持续的增长。”“过去，我们关注门店数量、房源覆盖、商机规模；未来我们更加关注交易的确定性、匹配的精准度以及单位经济的改善。”他说。
2025年的数据很说明问题，非链家经纪人人均二手单同比提升6%，从2022年的不足2单提升至3单以上；家装职业化项目经理月均承接单量同比提升超100%，资管经理人均在管房源量增长40%以上，均达历史新高。
这意味着单位产出正在成为新的标尺，这是一种深刻的经营哲学转变。当市场不再单边上涨，规模本身不再意味着安全，只有扎实的单位经济模型和健康的经营效率，才能穿越周期。
AI不可无视，人也不可替代
这份财报里还有一个值得注意的信号，就是AI。这两年，几乎所有行业都在谈AI，房地产也不例外。
事实上，房地产行业高质量发展离不开AI的加持。数字化能力、AI技术应用将成为核心竞争力。目前AI已嵌入收房决策、定价支持、招租管理等关键环节。这是贝壳本次财报最值得深挖的趋势，也是业绩发布会上，管理层谈得最多的内容。
面对AI浪潮，很多从业者担忧，人会不会被替代？彭永东的回答耐人寻味：“房产交易并不是一个标准化商品交易，它既包含理性的计算，也包含大量感性的判断。既需要数据支持，也需要真实的线下体验。”“AI可以把理性化的部分极致理性化，同时让必须由人承担的感性部分的价值放大。机器可以处理数据，但真正的判断、解释与信任，绝大多数时候需要人来做。”
基于这一认知，贝壳选择了“人机协同”的路线。在房产交易中，贝壳搭建了“AI工作室”体系，帮助经纪人自动生成营销内容、提供客户洞察与策略建议等；在租赁业务中，AI参与收出房定价、库存调度等，试点区域收房人效提升13%，AI定价较人工定价的招租成功率提升5.3个百分点；在家装领域，已有超过250万用户通过贝壳App和小程序使用AI设牛，累计生成装修效果图超过7000万张。
贝壳的核心观点是“AI不可无视，人也不可替代。”平台的智能底座是辅助服务者作业的“副驾驶”，烦琐的数据处理交给系统，服务者永远是关键决策回路里的绝对主角。机器算得清概率与模型，但只有“人”才能提供判断、解释、取舍，才能建立心与心的信任。
这也意味着，未来房地产服务行业的竞争，将从“人海战术”转向“人机协同”。而贝壳将“改革培训和搏学大考的底层逻辑，构建驾驭新科技的能力体系”，陪伴愿意进化的服务者“长出新能力”。
透过贝壳这份财报，可以看到的是一个行业的集体转身。从新房到二手房，从交易到服务，从规模到效率，从经验到AI。每一个趋势都在指向同一个方向：房地产正在从“拿地－盖房－卖房”的线性逻辑，转型为“交易－租赁－装修－服务”的环形生态。
文\袁秀丽
编辑 岳彩周
校对 穆祥桐
