一则晚间公告宣告了全国“地王”正式易主。
9月5日晚间，中海发布了一份收购交易公告称，其联合招商蛇口与中旅投资（下称“中海、招商、中旅联合体”）竞得上海新东安企业发展有限公司（下称“新东安公司”）90%股权及相关债权、上海新百安经济发展有限公司（下称“新百安公司”）90%股权，总交易对价为154.78亿元。
公告披露，新东安公司与新百安公司此次转让的资产由徐汇区C030301单元127b-24、125-31两宗地块组成。而这两宗地块在此前协议出让时的总金额高达439.5亿元，曾一举刷新全国涉宅用地出让总价纪录。
那么，此次中海、招商、中旅联合体拿下上海徐汇区“巨无霸”地王，将如何改写上海楼市格局？
三巨头联手，“承债收购”全国“地王”
2024年初，上海史上最大单地块一次性征收项目，即上海徐汇区东安片区旧城区改建正式启动。
进入2025年之后，东安片区旧改项目以协议方式陆续成功出让三宗涉住宅地块，分别为徐汇区C030301单元125-31、127b-23、127b-24，出让总额约523.03亿元。
今年5月27日，新百安公司以98.18亿通过协议出让拿下127b-24地块，楼面价12.41万元/平方米；今年5月31日，新东安公司以341.35亿通过协议出让拿下125-31地块，创下了全国土地出让总价新纪录，平均楼面价为7.5万元/平方米。而新百安公司和新东安公司的股东方均为上海徐汇城市建设投资（集团）有限公司（持股50%，下称“徐汇城投”）和上海城市更新建设发展有限公司（持股50%）。
两个月后的7月1日，上海公共资源交易中心发布公告，徐汇区东安新村两宗协议出让地块的股权及债权将进行捆绑转让，拟转让的标的正是新百安公司90%股权和新东安公司90%股权及相关债权，也正是前述提及的徐汇区C030301单元127b-24、125-31两宗地块。
按照此前协议价来看，这两宗地块总出让价格为439.5亿元，是妥妥的全国“地王”。
再看此次交易，根据中海发布的公告，其以73.41亿元收购新东安公司50.5%股权及相关债权、以8.12亿元收购新百安公司30.5%股权，合计投资81.53亿元。而招商蛇口收购新东安公司35%股权及相关债权、同时收购新百安公司55%股权及相关债权；中旅投资则分别收购新东安公司和新百安公司4.5%股权及相关债权。而徐汇城投则分别保留剩余10%的股权。
公告显示，截至2025年6月30日，新东安公司、新百安公司的经审核资产净值分别约为50.91亿元、25.82亿元，估值则分别约为54.98亿元、26.62亿元，合计约81.6亿元。而上海此次交易对价总额约154.78亿元。
上海易居房地产研究院副院长严跃进分析：“中海、招商、中旅联合体以154.78亿元收购徐汇滨江地王项目两宗地块90%股权，较原协议总价439.53亿元大幅缩水，核心原因在于交易模式创新与风险分担机制。此次采用‘承债收购’模式，开发商承接项目原有债务，待销售后逐步偿还银行贷款，实质是以未来现金流置换当前资金压力。例如，中海地产出资81.53亿元获得50.5%权益，招商蛇口出资65.52亿元获得35%权益，均包含债务承接部分，而非单纯支付土地对价。”
地处黄金区位，周边豪宅项目环伺
那么，此次中海、招商蛇口与中旅投资拿下的全国“地王”成色如何？
上述三家开发商竞得的为徐汇区斜土社区C030301单元125-31、127b-24地块，两宗地块被“捆绑”转让，总占地面积约13.41万平方米，总计容建筑面积约53.41万平方米，规划用途包括商品住宅、商业、办公、科研设计等。
其中，127b-24地块东至东安路、南至中山南二路、西至127b-22地块、北至127b-23地块，为普通商品房用地，建设用地面积3.02万平方米，容积率2.62，地上计容建筑面积7.91万平方米。而125-31地块建设用地面积10.39万平方米，土地用途为住宅、商业、办公、科研设计用地，容积率4.38，地上计容建筑面积45.51万平方米。
中指研究院上海数据总经理张文静分析称：“该地块属徐汇区东安一、二片区重点旧改区域，未来拟规划建设为集住宅、商业、办公于一体的高品质城市综合功能区。地块地处徐汇内环稀缺地段，邻近衡复历史风貌区和徐汇滨江等优质资源区，区位优势显著，具备较高的开发价值和市场潜力。”
徐汇滨江更是豪宅扎堆儿的所在，其周边豪宅项目均是“日光盘”。比如，今年3月28日，与127b-24地块仅一条内环高架相隔的能建西岸誉府开盘，首推312套房源当日即清，实现销售额47.68亿元，均价为14.3万元/平方米。5月11日，绿城潮鸣东方项目开盘推出120套房源实现“日光”，单日销售金额69.88亿元，均价约19.5万元/平方米。
严跃进表示，从开发前景看，该项目具备“核心地段+复合业态+强企背书”三重优势。地块位于徐汇滨江黄金区位，毗邻三甲医院集群与地铁4、7、12号线，规划27.3万平方米住宅、7.7万平方米科研及5.5万平方米商业，将与西岸金融城形成“金融办公在西岸、生活居住在东安”的互补格局。中海、招商、中旅、徐汇城投四家央国企联合开发，既能分散资金风险，又能整合中海的豪宅开发经验、招商的商办运营能力及中旅的文旅资源，为项目注入高端居住、科创研发、商业消费等多元价值，有望重塑上海顶豪市场标准。
上海中原地产资深分析师卢文曦指出：“该地块开发前景已经比较明晰，引进了三家实力企业，放眼整个上海也是重量级别的存在。就商业部分来讲，中旅下面有很多商业品牌，比如中旅免税、中旅酒店，未来商业定位可能会区别于现有的港汇、美罗城等，形成差异化的竞争，打造成独具特色的商业消费高地。”
或将改写上海市场竞争格局
在业内人士看来，中海、招商、中旅联合体吞下这宗全国“地王”，也或将改写上海房地产市场的竞争格局。
凭借53.41万平方米的总计容建筑面积以及其中33.5万平方米的住宅部分，中海将成为徐汇滨江新的“地主”。据上海业内人士粗略估算，中海、招商、中旅联合体拿下的这两宗地块至少能有六七百亿的货值。
今年上半年，中海在上海的销售额排名暂时落后，未进入前三。根据克而瑞研究中心统计，在2025年上半年上海房企全口径金额排行榜中，第一名为保利发展，金额为256.83亿元；第二名为华润置地，金额为245.78亿元；第三名为招商蛇口，金额为243.14亿元。而中海地产暂时排名第七，金额为137.78亿元。
而随着中海、招商、中旅联合体拿下如此大体量、高货值的黄金地块，中海、招商在上海市场的竞争力也将快速攀升。但是，如此大的体量和如此高的货值，开发成本也必将高攀，如何打造适销的高端住宅产品，如何打造高品质城市综合功能区，这对于中海、招商、中旅来说也是一次全面的考验。
新京报贝壳财经记者 徐倩
编辑 杨娟娟
校对 赵琳
