7月24日国家发改委固定资产投资司副司长韩志峰表示，近期民营企业发行基础设施不动产投资信托基金(REITs)热情明显提升，鼓励民企用好此类创新工具。


韩志峰介绍，我国基础设施领域优质存量资产规模巨大，基础设施REITs是盘活存量资产的重要方式之一。但总的看，民营企业REITs的项目数量还比较少、资产类型还较为单一，需要进一步加大推动力度。发改委始终重视并积极鼓励民营企业参与盘活存量资产工作。


REITs底层资产经营表现修复


韩志峰分析称，民营企业基础设施REITs项目上市数量不多，主要有两方面原因：客观上看，民营企业参与基础设施投资的广度和深度相对有限，基础设施领域民间投资项目整体上数量较少，占比较低；从主观上看，基础设施REITs是一项创新金融工具，刚开始推行时，部分民营企业还存在观望心理。


数据显示，目前，国家发改委已向证监会推荐35个基础设施REITs项目，其中包括4个扩募项目；已上市项目共32个(含扩募)、涉及28个REITs产品，发售基金975亿元人民币。


国泰君安固收分析师王佳雯表示，截至2023年6月30日，REITs共计上市28支。2023年上半年，REITs发行频率并不稳定，一季度共发行3只REITs，二季度发行节奏放缓。此外，5月首批四支公募REITs扩募落地。REITs一级市场容量扩大，新发与扩募并举。


在二级市场方面，市场从阴跌走向急跌，趋同性较强。上半年公募REITs市场走势偏弱，不同行业、不同类型的REITs除涨跌幅度存在差异外，并未出现明显独立行情。从换手率来看，投资机构的情绪处于偏低位置。2023年以来市场交易情绪相比去年有所下降，换手率一直在底部震荡，持续处于0.6%左右的较低水平。


在业绩方面，中报数据显示，REITs底层资产经营表现修复。截至7月18日，从已经披露2023年中报数据的11只公募REITs经营情况来看，整体出现修复。比如，多数产业园出租率同比、环比均好转，高速资产业绩超额完成季度指标。


德勤报告指出，目前中国REITs存在公募基础设施REITs管理模式及结构问题有待优化，配套税务法规及财务会计问题有待明确，新购入基础设施项目及扩募规则有待优化的问题。


当前时点下或可对REITs更乐观


对于未来REITs市场的发展，韩志峰指出，近期民营企业发行基础设施REITs的热情明显提升、申报的项目数量明显增多。


王佳雯认为，随着价格下探，公募REITs市场的不理性情绪被消化。结合底层资产经营表现的修复，以及包括原始权益人自购、FOF资金等二级增量流动性加持，REITs市场的长期底部逐步探明，当前时点可以更乐观一些，择时方面则需要关注解禁压力较大的8月份与10月份。


德勤报告则认为，2023年3月，相关文件将消费基础设施纳入公募基础设施REITs底层资产范围，支持百货商场、购物中心、农贸市场及社区商业项目发行公募基础设施REITs，标志着我国的公募REITs进入了一个崭新的阶段，意义深远。


首先，在国际REITs市场中，以零售物业、办公物业等为代表的商业不动产是公募REITs最主要的底层资产类型，而我国的商业不动产也积累起近50万亿元的存量规模。


德勤报告指出，将公募REITs试点范围拓展到消费基础设施，也为商业不动产中占比最大的一类资产开辟了新的权益类退出渠道，有助于实现商业不动产的价值发现及存量风险释放。


其次，将公募REITs试点范围拓展到消费基础设施有助于拥有高质量零售物业资产、高质量信用体系的房地产开发商在降杠杆、获得权益性融资的同时实现产品的迭代。


而民企地产公司也将受益。


第三，将公募REITs底层资产范围拓展到消费基础设施，也将使拥有卓越资产管理能力的不动产私募基金及部分转型后的房地产开发企业真正受益，使专业的管理和服务成为资产增值的重要要素，促进房地产市场进入良性循环。


招商证券基金评价团队联席首席、基金评价业务负责人姚紫薇指出，REITs配置价值正在不断凸显、受宏观经济变化、疫情冲击、部分底层资产运营数据不达预期、投资者情绪不高等多重因素影响，今年REITs二级市场全面下跌，部分标的出现了脱离基本面的超跌。考虑到公募REITs的估值处于历史低位，叠加冲击性事件对于底层优质资产的影响逐步降低，公募REITs的配置价值正不断凸显。


新京报贝壳财经记者 张晓翀

编辑 岳彩周

校对 柳宝庆