截至6月5日收盘,我国REITs(不动产投资信托基金)总市值站上2000亿元台阶。当日,上交所基础设施公募REITs市值合计1352.23亿元,深交所基础设施REITs总市值为658.77亿元。
自2021年5月首批公募REITs项目获批以来,经过四年的探索与发展,我国公募REITs市场已成长为资本市场的重要组成部分。
截至5月31日,我国公募REITs产品数量达66只,合计发行规模达1743.93亿元(不含扩募)。从底层资产类型来看,截至5月31日,交通基础设施类发行规模最大,共发行687.71亿元,园区基础设施类REITs发行规模次之,为270.62亿元。
REITs市场发展迅速,但进一步扩容仍面临挑战
2024年7月,国家发展改革委发布《国家发展改革委关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目常态化发行的通知》。此后,REITs进入常态化发行阶段,供给端的发行速度提速。
根据上交所及深交所项目动态披露,截至5月31日,共有26只REITs处于待上市状态,其中14只为首发REITs,另外12只为待扩募REITs。
市场人士指出,公募REITs市场经过4年的发展取得了显著的成绩,但仍然面临相关制度不完善、二级市场交易活跃度不足、优质基础设施项目资产供给不充分、投资者教育不足等重要问题,仍制约着市场的进一步扩容。
招商基金基础设施投资管理总部资深专业副总监万亿指出,当前我国公募REITs市场面临的挑战包括,针对REITs的税收优惠政策尚未完全落地,专项法规的制定也仍在推进过程中,相关制度的不完善可能影响市场主体参与的积极性。
此外,REITs的审批流程较长,涉及资产评估、挂牌交易、产权变更等多道程序,不仅增加项目发行的时间成本,也可能导致部分优质资产在审批过程中流失,从而影响REITs市场的扩容速度。尽管公募REITs的资产类型已极大丰富,但符合运营及现金流要求的优质资产在市场中仍然稀缺。
REITs市场不断吸引多元化资金进入
在当前货币政策宽松、无风险利率下行的背景下,REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显,受到了更多投资者的青睐,成为资产配置的优先选择。今年以来,REITs的强势表现更是引起了越来越多投资者的关注。
投资者结构方面,公募REITs的投资者渐趋多元,券商自营、保险资金、公募基金等主要机构投资者持续深耕,近年来社保基金、养老金FOF等长期资金的加入也为市场注入了新动能。
若以沪深300指数为基准,2025年以来所有上市REITs皆跑赢基准,其中,跑赢20个百分点以上的有28只,占到上市REITs总数的40%以上。
万亿指出,未来3至5年我国公募REITs的发行数量、规模将稳定增长,国内公募REITs市场将随着行业类别提升、投资者逐步丰富、新发和扩募逐步常态化,以及二级市场价格上涨进一步扩大,REITs将成为资本市场中非常重要的投资工具,吸引投资者越来越多地关注。
资产类别方面,海外REITs底层资产类别更加丰富,涵盖了住宅、办公、酒店、数据中心等各个领域,而我国公募REITs目前尚未涉及。预计未来在政策及市场需求双重驱动下,国内REITs市场将陆续填补相关空白领域。
新京报贝壳财经记者 张晓翀 编辑 陈莉 校对 柳宝庆