截至6月5日收盘，我国REITs（不动产投资信托基金）总市值站上2000亿元台阶。当日，上交所基础设施公募REITs市值合计1352.23亿元，深交所基础设施REITs总市值为658.77亿元。


自2021年5月首批公募REITs项目获批以来，经过四年的探索与发展，我国公募REITs市场已成长为资本市场的重要组成部分。


截至5月31日，我国公募REITs产品数量达66只，合计发行规模达1743.93亿元（不含扩募）。从底层资产类型来看，截至5月31日，交通基础设施类发行规模最大，共发行687.71亿元，园区基础设施类REITs发行规模次之，为270.62亿元。


REITs市场发展迅速，但进一步扩容仍面临挑战


2024年7月，国家发展改革委发布《国家发展改革委关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs)项目常态化发行的通知》。此后，REITs进入常态化发行阶段，供给端的发行速度提速。


根据上交所及深交所项目动态披露，截至5月31日，共有26只REITs处于待上市状态，其中14只为首发REITs，另外12只为待扩募REITs。


市场人士指出，公募REITs市场经过4年的发展取得了显著的成绩，但仍然面临相关制度不完善、二级市场交易活跃度不足、优质基础设施项目资产供给不充分、投资者教育不足等重要问题，仍制约着市场的进一步扩容。


招商基金基础设施投资管理总部资深专业副总监万亿指出，当前我国公募REITs市场面临的挑战包括，针对REITs的税收优惠政策尚未完全落地，专项法规的制定也仍在推进过程中，相关制度的不完善可能影响市场主体参与的积极性。


此外，REITs的审批流程较长，涉及资产评估、挂牌交易、产权变更等多道程序，不仅增加项目发行的时间成本，也可能导致部分优质资产在审批过程中流失，从而影响REITs市场的扩容速度。尽管公募REITs的资产类型已极大丰富，但符合运营及现金流要求的优质资产在市场中仍然稀缺。


REITs市场不断吸引多元化资金进入


在当前货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。今年以来，REITs的强势表现更是引起了越来越多投资者的关注。


投资者结构方面，公募REITs的投资者渐趋多元，券商自营、保险资金、公募基金等主要机构投资者持续深耕，近年来社保基金、养老金FOF等长期资金的加入也为市场注入了新动能。


若以沪深300指数为基准，2025年以来所有上市REITs皆跑赢基准，其中，跑赢20个百分点以上的有28只，占到上市REITs总数的40%以上。


万亿指出，未来3至5年我国公募REITs的发行数量、规模将稳定增长，国内公募REITs市场将随着行业类别提升、投资者逐步丰富、新发和扩募逐步常态化，以及二级市场价格上涨进一步扩大，REITs将成为资本市场中非常重要的投资工具，吸引投资者越来越多地关注。


资产类别方面，海外REITs底层资产类别更加丰富，涵盖了住宅、办公、酒店、数据中心等各个领域，而我国公募REITs目前尚未涉及。预计未来在政策及市场需求双重驱动下，国内REITs市场将陆续填补相关空白领域。


新京报贝壳财经记者 张晓翀 编辑 陈莉 校对 柳宝庆