近日，自然资源部发布关于持续推进农村房地一体宅基地确权登记颁证工作的通知。该通知最大的亮点在于，明确严禁通过不动产登记将违法用地或违法建设合法化。此处的违法用地或违法建设合法化，主要指城镇居民非法购买宅基地、小产权房等类型。
全国不动产统一登记工作有序推进，且富有阶段性重大成果。此前4月份，在全国自然资源和不动产确权登记工作会议上，自然资源部部长宣布：我国全面实现不动产统一登记。这意味着经过10年努力，我国将国土空间所有不动产都进行了统一登记。当然我们也需要看到，在不动产统一登记过程中，农村土地和房屋更为复杂，实操中还有很多未完工作需要推进。
此次农村房地一体宅基地确权登记工作，将纳入统一的不动产登记系统办理，遵循“登记成果汇交国家级信息平台、颁证到户、规范登记、日常更新”的标准。这里要重点关注“规范登记”的表述。前面提及的部分农村用地用房禁止登记的要求，本身就是规范登记的重要体现。根据既有的政策，当前针对农村宅基地及住房，已经形成了三种差异化的登记政策。
第一、对权属合法的宅基地和房屋，要尽快办理相关确权登记颁证工作。在农村，比较常见的一种现象就是宅基地已经登记但房屋没有登记。针对这种情况，政策明确，要根据群众需求及时办理房地一体登记，换发房地一体不动产权证书。笔者认为，该规定非常务实，是减少农村土地登记和房屋登记相互割裂的重要举措，真正把农村住房各权益进行了统一。
第二、对有瑕疵的宅基地和房屋，明确根据地方细化完善政策进行办理。这里所指的有瑕疵房屋，包括“一户多宅”、宅基地面积超标、非本集体成员占用宅基地、没有权属来源材料的宅基地，以及合法宅基地上的房屋没有符合规划或建设相关材料等类型。此类现象在农村也比较多，和农村土地改革、农村人口和土地复杂性等有关。针对此类特殊的登记难点，政策也明确在对此类住房有清晰的定性和规范基础上，落实好登记工作。
第三、对小产权房等明确了严禁登记的规定。此次政策明确，对纳入农村乱占耕地建设住宅类房屋专项整治问题台账的房屋及用地，做好问题处置与登记工作衔接，根据处置结果依法办理登记。对违反国土空间规划管控要求建房、城镇居民非法购买宅基地、小产权房等，不得办理登记，严禁通过不动产登记将违法用地或违法建设合法化。从这里可以看出，对违反耕地保护、国土空间规划的违建，以及城市市民到农村购置的宅基地和小产权房等，都将不允许办理登记。换句话说，类似小产权房等违法住房，是无法获得不动产权利证书的。
总体上，此次对农村不同住房和宅基地落实差异化的确权登记颁证工作，体现了对宅基地领域落实细致且严格的登记思路。尤其是对小产权房等违法住房，此次政策丝毫不含糊，明确在确权登记颁证方面说“NO”。这充分体现了不动产登记工作的严格性。当前各地农村宅基地确权登记等过程中，确实存在一些违规操作，比如部分业主希望把小产权房也纳入登记范围之中，进而变相把非法买卖“合法化”。这种侥幸心理要不得。这也提示很多购房者，不要试图到农村购置所谓的乡村别墅、度假村、农房、民宿、小洋房等。此类交易本身不合法，且无法纳入不动产统一登记之中。换句话说，买卖无效，不被法律认可，也无法确权登记。
此次农村宅基地领域的不动产登记工作，思路清晰、宽严兼备、指导性强，具有非常好的导向。不动产登记工作是一项严肃的工作，其是赋予物权、保护物权的重要体现。此次对不同农村住房明确了差异化的登记工作，恰要求我们更好理解农村住房的复杂性和特殊性。对类似小产权房等违法住房的不动产登记说“NO”，本质上就是为了严肃登记工作，最终也是为了保护合法的住房权益。
作者/严跃进 易居研究院研究总监
编辑/岳彩周
校对/卢茜
