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在全国商品房销售制度“8·28”新政即将满月之际，北京率先出台地方落地细则。
9月24日，北京多部门联合印发的《本市贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》（以下简称《实施意见》）开始施行，对预售、现房销售、土地出让金缴纳等作出详细的规定。
细则从预售管理、现房销售、土地出让金缴纳、项目过渡期管理等方面作出系统性、精细化规定，标志着北京商品房销售规则迎来全面重塑，市场正式进入“优先现房销售、封顶方可预售、资金全程监管”的全新发展阶段。
纵观此次新政，核心要点是“老项目老规定，新项目新规则”。2026年8月28日后新项目优先现房销售，可提前蓄客，收取不超过总房价款1%的购房定金；申请预售的，单体建筑应完成主体结构封顶，资金全额全程监管。
此外，为缓解开发商拿地压力，出让金可分期缴纳，签约30日内缴不低于50%首付款，剩余款项2年内缴清、不计利息。
整体改革兼顾风险防控与市场平稳，通过新旧项目差异化管理，避免政策“一刀切”。
不搞“一刀切”，明确“新老划断”条件
本次改革最核心的设计之一，就是不搞“一刀切”，设置缓冲期。新政以2026年8月28日为分界节点，不同情况匹配不同监管规则。
一是2026年8月28日（含）前，已取得（含部分取得）建设工程规划许可证但未办理预售许可的商品住房项目，该类项目申请预售的，预售条件、预售资金监管等按原有政策规定执行。
二是2026年8月28日（含）前，已取得（含正在出让）国有建设用地使用权但未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，该类项目原则上按新项目执行预售管理政策，各区政府确保能够按时建成交付的，在加强预售资金监管的情况下，报市级部门备案后，在2027年底前仍可按原有预售条件申请预售。
中指研究院政策研究总监陈文静表示，新规明确“新老划断”条件。“8·28”新政之前已拿地（含正在出让）未拿工规证的项目，原则上按新预售政策执行，本次北京也为各区设定了一定灵活空间，给予一定过渡期安排。
合硕机构首席分析师郭毅分析称，此次新政精准兼顾了市场实际情况，专门为“8·28”之前已拿地、但尚未取得工程规划许可证的“临界在途项目”留出宽松空间，有效避免项目被政策“误伤”。这类项目大多由国央企开发，交付能力、资金实力更稳健，保交付可信度高。在各区政府确保项目可按时交付、强化资金监管并完成市级备案的前提下，2027年底前仍可沿用原有预售规则，只要项目投资额达到25%即可正常开盘预售，整体开发和销售节奏基本不受新政影响。
“已拿地企业不必过于担心，改革主要针对后续新出让土地。原有项目不会出现大的变化，市场不必多虑。”上海易居房地产研究院副院长严跃进也表示。
预售门槛全面抬升，单体建筑封顶预售
不搞“一刀切”的另一个表现是，虽然优先现房销售，但也可以选择预售。在为企业预留灵活选择空间的同时，全面抬升新项目预售准入标准。
根据《实施意见》，2026年8月28日后新发布国有建设用地使用权出让公告的商品住房项目，申请预售的，单体建筑应完成主体结构封顶（楼栋顶板及楼顶构筑物、配套设施完成混凝土浇筑），项目建设单位、勘察、设计、施工、监理等单位应出具签字盖章的《主体结构分部工程验收记录》。项目预售资金全额、全过程监管，项目联合验收后，方可解除资金监管。具体预售资金监管办法另行印发。
这也意味着，北京将告别“图纸卖房”“盖几层就卖房”的传统高周转模式。购房者认购期房时，楼栋主体结构已全部完工，从源头上大幅降低停工、烂尾、货不对板等交易风险。
值得注意的是，新政要求为单体楼栋封顶而非整盘封顶，企业可单栋、分批取证推盘，既守住交付安全底线，也最大限度降低房企销售和周转压力。
郭毅表示，单栋封顶预售模式，能够帮助房企更快取证开盘、加速去化，也能阶段性匹配资金节点，缓解整体资金压力。
信贷规则同步配套调整。2026年8月28日后取得预售许可证的项目，竣工备案后方可发放个人住房按揭贷款（含公积金贷款），贷款资金应当通过受托支付方式支付至预售资金监管账户。
严跃进指出，资金发放节点明确后移。后续贷款发放需在竣工备案后，而原先政策一般是在主体结构封顶。竣工备案相较主体结构封顶，资金到位大体延后两年左右。因此，这对后续拿地项目以及后续要申请预售许可证的项目影响较大。未来要拿地的项目还有一定准备空间，但一些已经拿地、尚未取得预售许可证的项目，当前必须快速调整策略，尤其是做好与银行开发贷款的支持衔接，这是当前最迫切的任务。所以手上已拿地开发但尚未开始预售的企业受影响最大，必须积极跟进相关支持。
优先推行现房销售，定金上限1%探索新模式
推动现房销售常态化是本次新政的核心方向之一。
根据新政，2026年8月28日起，新发布国有建设用地使用权出让公告的商品住房项目优先选择现房销售。房地产开发企业在取得房屋首次登记后，编制现房销售方案，向房屋所在区住房城乡建设（房管）部门申请现房销售备案后，按现房销售方案组织销售，所销售房屋及建设用地使用权应无抵押、查封等情形。
考虑到现房销售模式下房企回款周期大幅拉长，新政设置了过渡性定金规则。根据新规，实行现房销售的商品住房项目，房地产开发企业可在取得建筑工程施工许可证后，与购房人签订购房定金合同，一般收取不超过总房价款1%的定金。房地产开发企业违约不能按期交房的，购房人有权按照合同约定提出解除定金合同。
低比例定金大幅降低购房者前期资金占用。以400万总价房源为例，定金仅4万元，置业门槛和风险低，也兼顾了房企前期蓄客、锁定客户的需求。
不过郭毅也指出，总价1000万的房子定金仅10万元，在长达两年的建设周期中，若市场出现波动或出现更优质竞品，购房者大概率会选择损失小额定金、更换房源，对房企蓄客稳定性提出更高挑战。
半数土地款可两年内缴清，缓解房企资金压力
为优化营商环境、从源头支持市政配套与商品住房同步交付，《实施意见》明确：支持带规划方案出让、拿地即开工，完善“一地一策”会商机制，加大用地周边市政配套建设支持，推动入市用地达到“七通一平”。
为缓解房地产开发企业资金压力，《实施意见》还明确，2026年8月28日后发布出让公告的商品住宅用地，出让价款可按国家规定分期缴纳：首付款在出让合同签订之日起30个自然日内缴纳，比例不低于总价款的50%，余款可延长至出让合同签订后两年内缴清，不计利息。
“土地出让价款可分期缴纳、最长延期两年付清，整体在市场预期之内，但本次细则最关键的利好，在于明确余款全程不计利息。对于开发商来说，直接降低了财务成本。”郭毅说。
对此，中指研究院分析人士认为，北京在土地端给予企业支持，这将明显缓解房地产企业集中支付资金压力。
严跃进表示，北京这一政策对以后想拿地的企业影响较小，因为土地出让金可以延期缴纳。真正受影响的是现在手头有土地、尚未开发或尚未开始预售、尚未开始销售的企业。这类企业后续会面临按揭贷款发放推迟的问题，并带来两年的资金压力期。
严跃进建议，企业应快速调整与银行的开发贷款支持方案，并做好其他资金对冲安排，否则项目资金压力会明显加大。以前一年左右就能回笼资金，现在可能要三年左右才能回笼，这是企业当前必须关注的内容。
该政策出台前，市场一直处于观望期，房企拿地决策趋于谨慎，地方政府推地节奏也相应放缓。9月23日，北京丰台区岳各庄村和昌平区小沙河村2宗宅地暂停出让。对此，北京市规划和自然资源委员会称，将结合8月28日住房和城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发的《关于完善商品住房销售制度的通知》，进一步优化出让条件。
北京率先发布细则，将为其他城市提供参考借鉴
整体来看，此次北京落地的商品住房销售实施细则，改革思路兼顾力度与弹性，并未采取“一刀切”的方式，明确了项目“新老划断”条件，通过设置差异化过渡期对新旧项目分类施策，平稳承接政策转换。
新政一方面抬高新项目预售准入门槛，要求单体建筑主体封顶方可申领预售许可，同时优先推行现房销售，配套全额全过程资金监管，从机制上降低烂尾风险、倒逼工程品质提升；另一方面也重塑了房企传统高周转开发逻辑，重构行业资金与开发模式，将对北京房地产市场的长期发展产生深远影响。
不过陈文静表示，预售资金监管的具体办法有待进一步明确，诸如重点监管额度测算标准、建设节点支取规则等，同时是否支持单体竣备、审批流程能否“串联变并联”等内容，也需要后续政策跟进落地。
从全国来看，北京率先出台细则，将有一定示范意义。陈文静说，北京是“8·28”新政后第一个发布政策细则的城市，各项政策将为其他城市提供参考借鉴，预计接下来更多城市将落地执行细则，缓解因政策不确定性带来的市场观望情绪。
新规之下，哪些项目将承压，哪些项目更具优势？哪些项目将更受市场青睐？业内人士分析，在现房销售的新环境下，低密度楼盘受冲击相对更小，核心在于低密度楼盘楼层低、施工快，能更早达到销售条件、更快完成竣备，资金因此能更快回流解冻。相比之下，高层项目工期长，资金被“锁”在项目里的时间更久，财务成本和周转压力都明显更大。
在土地市场层面，陈文静判断，房企拿地将“比较审慎”，土地市场规模收缩会慢慢体现出来。但“实力雄厚的国央企竞争力将进一步凸显”，低密、低容积率、开发周期可控的优质地块，其“确定性溢价”逻辑依然被市场看好。
京投发展助理总裁李峰在此前的贝壳财经会客厅上曾表示，因资金占用过高，企业会更倾向于“拿更小的地”，周转更快、试错成本更低。“竞争核心将从拼规模转向拼产品力，再转向拼运营能力，包括工程节奏、资金匹配、物业和商业后期的服务。”
新京报贝壳财经记者 段文平 袁秀丽
编辑 杨娟娟
校对 穆祥桐
