8月，北京、上海相继出台楼市新政，围绕降低购房门槛、加大公积金支持、畅通置换链条等打出“组合拳”，旨在释放合理住房需求、改善市场预期。新政落地后，京沪楼市成交活跃度明显提升，中指研究院最新数据显示，8月北京二手住宅成交1.4万套，同比增长3.9%；上海二手商品房成交2.3万套，同比增长16.3%。

新房方面同样延续了升温趋势。9月第一周，北京新建商品房住宅成交9.2万平方米，同比增长31.2%；上海成交面积27.5万平方米，同比增长81.1%。

数字好看，政策效应正在逐步显现。但市场修复是一个渐进过程，全面回暖的基础尚需进一步夯实。


中指研究院指数研究部总经理曹晶晶直言，8月京沪新政落地后，二手房成交保持活跃，市场供需关系边际改善，但价格仍处于调整通道，新房库存规模也处于相对高位，修复的持续性有待观察。

成交量的回升是政策效应的积极反馈，但楼市真正的健康，不能只看眼前的“量”，更要看长远的“质”。

价格是最直观的观察窗口。据中国房地产指数系统百城价格指数，北京二手住宅价格跌幅虽有所收窄但仍在探底；上海二手住宅自3月起连续5个月环比上涨后，8月微跌0.03%。而京沪新房价格之所以还能保持上涨，主要是部分优质项目入市带动的结构性行情。


当前京沪成交放量中，价格调整仍是重要驱动因素。若价格持续承压，购房者“买涨不买跌”的心态便难以根本扭转，成交量回升的可持续性就会受到影响。这也说明，市场信心的全面修复仍需时间。

从更深层面看，当前京沪楼市的修复，很大程度上是政策效应与市场内生动力共同作用的结果。政策端的持续发力，有效激活了需求端，但市场真正走向良性循环，还需依靠城市人口吸附力、住房品质提升等内生增长动力及其配套机制的逐步建立。这是一个从“政策驱动”转向“制度驱动”过渡的过程，需要耐心，更需要定力。

值得关注的是，就在京沪成交放量的同时，一场更深层次的制度变革正在铺开。8月28日，住建部等五部门出台多份重磅文件，明确新出让土地的商品住房项目优先选择现房销售，实行预售的项目须完成主体结构封顶；个人住房贷款最长期限从30年延长至40年。这套“组合拳”打的不是短期成交量，而是购房者的安全感和市场的长期信心。

预售门槛提高、现房销售逐步推广，意味着房企不能再靠高杠杆、快周转，而必须回归产品力本身。对购房者而言，“所见即所得”的现房销售，是实实在在的权益保障。短期看，新增供应减少或有利于当前优质项目去化；中长期看，新房市场供应规模或有所下降，并对房企开发模式产生深远影响。


京沪楼市正处在一个微妙的十字路口。一方面，政策需要在“金九银十”窗口期继续释放合理住房需求，巩固成交基本盘；另一方面，更要珍惜这轮政策窗口期，加速推进现房销售、资金封闭管理、信贷优化等制度建设，让政策效应与制度变革形成合力。

成交量是市场的“体温计”，但制度才是市场的“骨架”。短期成交的活跃需要制度建设的承接，才能转化为市场的长期健康。京沪楼市能否走出一条量质并举的修复之路，既需要政策的持续发力，也离不开制度改革的纵深推进。

城市好望角评论员 袁秀丽

编辑 杨娟娟

校对 卢茜