上海日前一套成交总价超3亿元、每平米均价超过百万的老洋房，引发较大关注。
值得关注的是，上海静安区巨鹿路的这套老洋房的价格为何这么高？这是否意味着上海豪宅市场的复苏？此外，上海类似的房子有多少？均位于哪些区域？
老洋房的独立行情
据了解，这套老洋房位于上海静安区巨鹿路，成交总价约3.1亿元，产证面积约307平方米，占地面积约557平方米（含地下室95.53平方米），成交单价约100.9万元/平方米，创下新高。
这套老洋房为何能卖出这么高的价格？对此，58安居客研究院院长张波表示：“上海老洋房本身就存在着独立的行情，单个房源成交价格的高低和市场整体行情的同步性不强。单个房源的高价成交，既不代表着整体市场复苏，也不代表着豪宅市场的复苏。”
张波进一步表示，老洋房与新建的豪宅不同，除了有着较好的地段价值外，丰富的文化底蕴和历史价值也是新建豪宅无法比拟的，这也是其走出独立行情的深层次因素。
上海中原地产市场分析师卢文曦亦分析指出，这种洋房具有稀缺性，表面上看，产权证上300多平方米，但实际上可享用到的面积会更多，市中心这类独栋洋房很难找到，估值上有较大的想象空间，因此，市场对这种产品比较关注。
据公开信息显示，此前上海豪宅单价“天花板”是2021年10月成交的华山路889号，单价75万元/平方米。该房源由889、891号组成，面积高达1131平方米，原为永安集团旗下永安纺织印染公司总经理郭棣活的宅邸。
能交易的老洋房可能不到300套
那么，上海类似的老洋房有多少？分布在哪些区域？
据张波介绍，从上海的老洋房分布来看，黄浦、徐汇、长宁和静安较多，尤其是衡复历史文化风貌区更为集中，但实际上，可以整幢交易的数量非常少，这也是其不可复制的价值和稀缺性的体现。
在业内人士看来，上海可交易的老洋房数目确实不多。“市中心的类似房子，因为历史的关系，多数存在产权、权属不够清晰的情况，能够交易的量不多。以个人经验来看，能够交易的数目，不一定会达到300套，整个量其实非常少。”卢文曦分析称。
“老洋房的市场可以参考古董，尤其是一些存量少的孤品，成交量少且价格独立性强，对整体房地产行业来说，其涨跌幅度基本不具有可参考性。”张波表示。
那么，买入这些洋房的买家，都是哪些人群？对此，卢文曦指出，买家方面，各式各样的人群都会有，但能买得起这类房子的，基本上都属于顶级财富圈层的人士，关键还在于，其对地段有情结、有认同感，对历史、人文底蕴也非常看重，否则可能就直接去买黄浦江边上的豪宅了。
新京报记者 张晓兰
编辑 杨娟娟 校对 陈荻雁
