降首付比例、调整房贷利率、延长贷款年限，北京楼市政策大调整！
12月14日，北京市住房城乡建设委、税务总局北京市税务局、人民银行北京市分行、金融监管总局北京监管局、北京住房公积金管理中心联合印发了《关于调整优化本市普通住房标准和个人住房贷款政策的通知》（以下简称《通知》）。
《通知》优化了普宅认定标准，下调新发放个人住房贷款最低首付款比例、延长最长贷款期限，同时，北京地区市场利率定价自律机制还通过了降低新发放商业性个人住房贷款利率政策下限的自律决议。此外，公积金贷款最低首付款比例、最长贷款期限也同步进行了调整。
多位受访专家认为，作为房地产市场一贯严管控的一线城市，北京此次调整房地产市场政策对市场有重要的信号意义。这些政策从支持合理住房需求的角度出发，将有力地支持北京地区房地产市场健康有序发展，有利于更好满足广大居民合理住房需求，亦有利于巩固和推进房地产市场企稳向好。
优化普通住宅认定标准 有利于降低购房成本
根据《通知》显示，本市现行普宅标准为2014年发布，与市场实际情况存在一定差距，群众反映比较集中。此次调整结合市场变化，对普宅的建筑面积、价格标准进行了适当上调。
调整后，小区建筑容积率在1.0（含）以上，单套建筑面积在144平方米（含）以下，5环内成交价格在85000元/平方米（含）以下、5-6环成交价格在65000元/平方米（含）以下、6环外成交价格在45000元/平方米（含）以下的住房视为普宅；全市普宅占比提高至七成左右，将有更多家庭能够享受住房转让时的增值税优惠政策。
中指研究院市场研究总监陈文静指出，2023年1-11月，北京五环内新房成交均价为91594元/平方米，五-六环成交单价为58566元/平方米，六环外成交均价为35656元/平方米，单价明显上调将促使更多原本属于非普宅的住房转为普通住宅，将明显降低购房者交易税费（主要是增值税优惠），降低购房成本。
易居研究院研究总监严跃进亦预计，此次政策调整后，北京普通住宅的数量达到了70%左右的水平，这意味着政策覆盖面很广，同时该政策亦能够更好地保障购房者的权益，促进购房者购房成本进一步降低。尤其是和普通住宅挂钩的增值税、个税缴纳情况，都会据此调整，即降低税费成本。这对于二手房的交易成本降低和活跃也有积极的作用。
首付比例大幅下调 有利于更好满足刚性和改善性需求
根据《通知》要求，北京地区首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例由原普宅35%、非普宅40%统一下调为30%；二套住房商业性个人住房贷款由普宅60%、非普宅80%下调为城六区50%、非城六区40%。
有业内人士表示，下调最低首付款比例降低了居民购买住房的资金门槛，有利于更好满足刚性和改善性住房需求。
招联金融首席研究员董希淼告诉贝壳财经记者，降低首付比例可以进一步降低百姓购房的门槛，减轻居民住房消费的支出，这可以从一定程度上提振居民住房消费的意愿和能力，会推动房地产市场，更加平稳发展。
中指研究院市场研究总监陈文静指出，调整之后房贷首付比例不再与普宅标准挂钩，且比例均明显下调，特别是非普通住宅二套首付比例最高下降了40个百分点，这让购房门槛明显降低。同时，此次《通知》中还进一步调整优化了普通住宅的认定标准，这进一步降低了市民购房的成本。
此外，严跃进还指出，此次也落实了区域方面的差异化政策，这说明了政策的精准施策。根据城六区和非城六区做了差异化政策，有助于各地根据实际情况落实购房政策。对于非城六区的购房者来说，二套房的首付比例为40%，将有助于更好促进改善性住房需求的释放。
降低新发放房贷利率政策下限 首套房利率最低至4.2%
根据《通知》显示，此次调整的是新发放的商业性个人住房贷款利率政策下限，12月15日起新发放的商业性个人住房贷款将执行新的利率政策下限。
城六区首套、二套利率政策下限分别调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加10个基点、不低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点；非城六区首套、二套利率政策下限分别调整为不低于相应期限贷款市场报价利率、不低于相应期限贷款市场报价利率加55个基点。
根据11月20日发布的贷款市场报价利率（LPR）显示，5年期以上LPR利率为4.2%。按此计算，调整后北京城六区首套、二套利率最低为4.3%、4.8%；非城六区首套、二套利率最低则为4.2%和4.75%。
有业内人士表示，调整后，各银行应根据北京地区市场利率定价自律机制确定的政策下限，结合本机构经营情况、客户风险状况等因素，按照市场化、法治化原则，合理确定每笔新发放房贷利率水平。
“此次下调利率下限，能够直接降低居民房贷利息支出，减轻居民购房负担。”董希淼表示，同时这亦有助于居民将更多的资金用于消费，又对提振消费、扩大内需也起到了一定的积极作用。
此外，在存量房贷利率政策方面，近期北京地区降低存量房贷利率政策红利已惠及广大购房者。 据了解，目前北京存量首套住房贷款利率调整工作已基本完成，调整后的房贷利率平均降低47个基点。
延长最长贷款期限至30年 减轻每月还款压力释放购房潜力
《通知》还提出，取消房价过快上行阶段北京市对房贷年限的从严管控，由目前最长25年恢复至30年。
有业内人士指出，延长贷款期限至30年，同时叠加利率下限的下降，可以为购房者减轻每月还款压力，释放消费潜力。据测算，以贷款金额100万元、利率4.2%为例，期限从25年延长至30年，按照等额本息还款法，每月可以少还499元。
在严跃进看来，将最长期限恢复至30年，是北京地区房地产调控政策方面的创新之一。 通过延长贷款年限，可以使得贷款额度更足，这释放了将贷款用足用好的导向，有助于促进购房者购房压力的进一步降低。
他还指出，北京积极调整此前过热时期的政策，并主动与当前北京楼市情况进行对接，说明了政策具有较好的匹配性。
加码销售端政策 北京楼市活跃度有望提高
“北京出炉的相关楼市政策，主要是提振楼市销售端消费意愿。”上海金融与发展实验室主任曾刚告诉贝壳财经记者，除了缓解房地产企业的流动性压力以外，之前的政策可能集中在房地产企业端，满足其合理的流动性需求以外呢，房地产市场也要提升终端需求是至关重要的，这需要购房者重拾支出意愿，要有效地回升，这个才能为整个房地产市场的平稳转型，创造更好的条件。
陈文静亦指出，整体来看，本次北京政策优化力度较大，涉及面较广，从降低购房成本和购房门槛上全面发力，除了限购政策外，政策基本一步到位，有利于促进刚需和改善性住房需求释放，特别是有利于二套改善性住房需求。政策优化后，北京房地产市场活跃度有望提升，预计将进一步影响价格预期。
东方金诚研究发展部高级分析师王青亦在接受贝壳财经记者采访时表示，北京市本次发布的《通知》可视为对中央经济工作会议精神的一个具体落实，两项核心政策措施具有很强的针对性，能够有效激发刚性和改善性需求。
此外，王青预计，即使2024年政策利率（MLF利率）保持稳定，但针对房地产的定向降息也会持续推进，后续居民房贷利率还有一定下调空间；若各项政策调整到位，2024年年中前后房地产市场有望出现趋势性回暖，这将结束行业为期大约三年的下行周期。综合考虑“三大工程”等部署，以及房住不炒的主基调会长期坚持 ，2024年房地产行业出现“V型”反转的可能性很低，特别是不会出现新一轮房价快速上涨现象。
新京报贝壳财经记者 姜樊 潘亦纯
编辑 陈莉
校对 卢茜
