图/IC
“组合拳”政策频出，地产行业迎来多剂强心针。
继上周五大涨之后，5月16日地产股再次迎来上涨。当日盘间，wind地产指数一度涨超3%，迪马股份、中迪投资、新黄浦、福星股份、中洲控股、荣安地产等多股盘中涨停。截至收盘，wind地产指数涨幅有所收窄，当日报2028.03点，涨幅1.48%。
此外，市值超1000亿元以上个股中，万科A、保利发展、招商蛇口当日分别上涨1.12%、2.11%、1.64%。
此前一天，央行、银保监会宣布，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。
2008年以来的四次房贷“降息”，均有效提振了市场销售表现。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此次政策，实际上相当于未来各地利率最低可以做到4.4%。其响应了此前中央“完善房地产政策”的导向，进一步完备了房贷政策，将扭转近期房地产市场疲软的态势。
涨势“抢跑”，大小市值股票走势分化
早在5月15日政策出台前， 5月13日，A股地产股就已经迎来一轮“抢跑”。
当日，wind地产指数暴涨4.56%，世荣兆业多只个股收盘涨停。5月16日早盘，wind地产指数延续上涨趋势，午后指数一度涨超3%，但下午2时以后，指数走势逐渐回落，最终收涨1.48%。
个股中，指数包含的51只个股中，37只个股收红，其中世荣兆业、福星股份、中洲控股、奥园美谷、苏宁环球、荣安地产、国创高新等7只个股涨停。13只个股收阴，财信发展、新大正两只股票跌幅居前。
贝壳财经记者梳理看到，市场更偏爱小市值股，wind地产指数的7只涨停股中，仅荣安地产、苏宁环球市值超过100亿元，其余个股市值均在100亿元以下。大市值个股涨幅则相对一般。5月16日收盘市值超1000亿元以上个股中，万科A、保利发展、招商蛇口当日分别上涨1.12%、2.11%、1.64%。
涨幅较前一交易日有所回落后，地产股此轮行情能够维持多久引发关注。
时间线拉长来看，地产股走势短期随着政策波动。2022年以来，wind地产指数于3月16日触底，当日盘间一度下滑到1669.51点的年内最低点。随着国务院金融稳定委员会、银保监会和财政部纷纷围绕稳增长进行表态，明确提及要防风险、强调对房地产企业防范化解风险要“及时研究”、“有力有效”，指数触底反弹。4月6日一度回弹至区间最高2414.94点。此后，指数逐渐走低，截至5月16日收盘，报收2028.03点，与年初点位几乎持平。
个股中，年初至今，涨幅表现最好的依旧是小市值股。中交地产、天保基建、滨江集团、福星股份、荣安地产、南山控股、渝开发7只个股涨幅超50%。其中，仅滨江集团总市值超过200亿元；中交地产、荣安地产、南山控股市值在100亿元-200亿元之间，其余个股总市值均在100亿元以下。
从近60日表现来看，行业股价表现最好的依旧是这些企业。中交地产、天保基建、福星股份、渝开发和荣安地产近60日内涨幅均在50%以上，分别为237.55%、91.16%、63.24%、60.71%和55.3%。
与之对应，万科A、保利发展、招商蛇口三家大市值股票则普遍表现一般，年初至今对应涨幅分别为-4.45%、8.38%、3%，近60日涨幅分别为-6.72%、13.01%和-0.72%。
妖股中交地产17个涨停板，政策暖风作用几何？
贝壳财经记者注意到，中交地产这家位于重庆的上市企业，今年以来股价连续走高，成为地产板块的一大“妖股”。
3月16日，中交地产的股价达到6.3元/股的低点，此后一路高涨，最高涨至29.26元/股，涨幅高达238.27%。自3月23日以来的31个交易日，收获了17个涨停。从年初至5月16日，中交地产涨幅更是高达277.95%。
不过，大涨之后，质疑也不断。4月1日，深交所下发关注函，询问公司是否存在应披露而未披露的重大信息，是否有重大影响事项，是否涉嫌内幕交易的情形。中交地产对上述质疑均予以否认。
2021年，中交地产实现营收145.42亿元，同比增长18.23%；实现归母净利润2.36亿元，同比减少32.19%。此外，公司扣除非经常性损益后净利润亏损4.32亿元，这也是其近三年归母扣非净利润首次为负。
公司一季度报告则显示，期内，中交地产营业收入为39.48亿元，同比增长92.34%，但归母净利润则继续亏损，亏损值4154.41万元。
华泰证券报告称，4月全国商品房销售面积和金额同比下降39.0%、46.6%，这与4月社融数据住房贷款减少605亿元、同比少增4022亿元相互印证，高频数据显示5月销售降幅仍在扩大。本轮“因城施策”宽松叠加房贷利率下调始于2021年第四季度，但市场恢复低于预期，除了疫情等影响之外，购买力下降及预期转弱都严重影响供求两端的信心。5月15日央行、银保监会将首套房贷款利率下限下调20个基点，是2019年利率换轨以来首次调整贷款利率下限，也是2016年住房信贷政策调整以来首次出现全国层面的放松，凸显呵护市场之意。预计若销售复苏仍然较弱，后续政策力度或将进一步加大。
复盘历次全面房贷“降息”，都有效减轻居民端房贷压力，进而提振市场销售表现。
据申万宏源研报统计，2008年以来，房地产经历了4次“降息”周期。2008年8月-12月：5年中长期贷款利率由7.8%降至 5.9%，2009年1月销售额同比上涨11%，到当年年底，销售额同比上涨幅度达到77%。
2012年5月-2013年7月利率由 7.1%降至 6.6%，8 月销售额累计同比上涨2%，年底恢复至上涨10%。
2014年10月-2015年10月：利率由 6.6%降至 4.9%。2014 年年底，销售额同比下滑6%，2015年底恢复至上涨14%。
最后一轮发生在2019年10月-2020年4月：5年期LPR利率由 4.85%降至 4.65%，2020年5月销售额累计同比下滑11%，至年底恢复至上涨9%。
5月16日，国家统计局公布的2022年1-4月房地产开发投资数据显示，1-4月份，全国房地产开发投资39154亿元，同比下降2.7%，其中，住宅投资29527亿元，下降2.1%；全国房企土地购置面积同比增速-46.5%；全国房地产开发企业到位资金同比增速为-23.6%；全国商品房均价为9502元/平方米，涨幅为-10.8%。
易居研究院智库中心研究总监严跃进称，从开发投资和土地购置数据表现看，当前房地产市场的景气度承压。不过，今年4月份开启了房地产历史上罕见的政策密集潮，各类利好政策不断，后续政策发酵下，市场预期会转变。尤其是此次首套房利率“松绑”政策，客观上对销售数据的提振具有积极作用。
房贷利率调整之外，不少城市开始在限购、限贷等“四限”政策上进行松绑，包括4月初衢州放松限购和限售政策、秦皇岛解除限购政策、兰州市出台政策放松组合拳；台州、丽水、临汾、天津 4市放宽公积金首付比例和贷款额度；苏州放松二手房限售，5月政策放松再度升级，新房限制转让时间由 3 年调整为 2 年等。
据浙商证券统计，截至5月13日，二线城市中放松限购政策的城市已有10个，三线城市则有5个。5月16日，成都也加入放松限购城市行列，对于居民拟在市中心购房的，其郊区的住房不再纳入到家庭住房总套数计算。二三线“松绑”的限购城市数量增加到16家。
中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华指出，考虑到无抵押信用贷利率已经普遍在4%以下，以及社会平均收入水平的降低，预计房贷利率还有进一步下调空间。
新京报贝壳财经 彭硕 编辑 王进雨 校对 付春愔
