先是恒大、后是万科。当新“国十条”出台恰满月之时，全国房企的龙头老大万科在北京旗下项目放出了“降价”的气球。虽然这个气球是如此之小，但因为是“万科制造”，一时成为社会关注新政调控效果的风向标。

　　虚降——调低预期价格，实降——直降几百元、几千元或打折、减房款。北京已有一些项目担忧本轮调控长短不定，主动采取降价销售策略。毕竟，保证充裕的现金流才是上策。

　　房企

　　开始顺应调控要求

　　每平方降价900元开盘——5月16日，万科紫苑开盘，当媒体从万科北京公司有关负责人处了解到本期房源成本比前期高700元/平米之后，算上售价比前期低200元/平米，得出紫苑此次开盘实际出现了900元/平米的降价。

　　而随后传出的更受业内关注的是，万科集团总裁郁亮告诫各地分公司：不要心存幻想，“现在还不是最严厉的状态，我们不要心存侥幸。”据知情人士透露，万科集团同时授权地方分公司可视情况调整销售及价格策略。

　　万科北京公司已经表示，将调低房山新项目长阳半岛的价格预期。

　　实质性的降价开盘、总裁告诫、新项目价格预期调低，当标杆企业万科遇到北京这个典型的房价过快上涨的城市，一切动作都难免被瞩目甚至被放大。有分析人士认为，房企龙头万科业已开始主动顺应楼市调控的要求，做出了比较明确的姿态，这也代表了不少品牌房企的心态——本轮调控时间长短不定，主动顺应调控要求，采取积极的销售策略，保证充裕的现金流才是上策。

　　项目

　　实降虚降，让利出货

　　预期均价30000元/平米，实际成交均价27000元/平米——就在万科紫苑开盘的前一天，北京华贸城loft产品也“低价”开盘。同样调低开盘预期价格的还包括新天际SPACE+，从预期的27000元/平米调低到21000元/平米。

　　在新政的紧锣密鼓声中，调低预期开盘价格成了不少楼盘不约而同的选择。而相对于调低预期价格的这种“虚降”，北京也有一些项目开始了“实降”的步伐。

　　记者从位于海淀区的专家国际花园了解到，该项目平层房源目前均价是31000元/平米；而在新政出台前后，均价为35000元/平米。售楼员告诉记者，目前平层房源所剩不多，加上新政后看房人明显减少，开发商决定降价销售，尽快清盘。而包括预期价格每平米调低6000元的新天际SPACE+，以及推出全款8.8折优惠的湾流汇等项目，都属于开发商在新政背景下寻求低价清盘的情况。

　　此外，虽然有楼盘并没有明确调价，但推出新的优惠方式，也实现了“让利”给买房人。位于海淀区的四季会，售楼员告诉记者，目前项目保持32000元/平米的均价，但现在推出购房送一年月供的优惠，具体办法是按照首付50%、10年贷款期算出一年的月供，从总房款中扣除。

　　根据搜房网新盘数据监控中心统计，新政以来，北京113个楼盘价格停涨，27个楼盘出现降价或新增优惠，约占目前北京在售楼盘数的六成。

　　买房人

　　观望、寻找自己的合适价位

　　“从长期看，房价肯定是往上涨的，现在如果有个合理价位就可以出手。”上周末，在SPACE+售楼处，一位买房人这样对记者说。另据现场售楼员介绍，虽然能明显感到楼市变冷，但是在项目“低价”开盘的吸引下，还是有不少买房人选择出手。

　　据万科有关负责人透露，紫苑开盘当天，卖出50%的房源。在业内人士看来，和前期相比，近期北京楼市成交少了，买房人观望的多了；但并非所有的买房人都在观望，“只要房价降到一个合适的点上，还会吸引有需求的购房人。”

　　■ 现场回放

　　万科紫苑 降了900元 “纯刚需”出手

　　“为什么一单元和四单元没有人选呢”，5月16日，在万科紫苑售楼处，一位购房者带着挺着大肚子的妻子站在选房的销控板面前迷惑。“一边临街，一边没有明卫”，听到现场一位万科负责人解释后，这位购房者恍然大悟，拿着手里的第158号，决定选择2单元的房子。

　　5月16日当天，万科紫苑最后两栋楼开盘，记者来到位于丰台区小屯路的万科紫苑售楼处，虽然不见此前售楼处常见的“抢房”盛况，但是依旧人声鼎沸。

　　上述购房者对记者表示，“我就住这个小区，为了有孩子以后老人方便照顾，想住在一个小区，此次不出手，这里的房子就没了。”

　　另外一位现场选到房子的购房者表示，“这次选到了合适的户型。我们是结婚生子纯刚性需求，以后跌价的可能我们考虑了，但是由于是自住，也不管那么多了，长期来看，房价还是涨的。”

　　据记者了解，这位购房者从去年9月一直跟踪万科紫苑的房子，此前开盘没有选到合适的户型都放弃了，这次开盘均是90平米小三居户型，“买到实用的户型就行，即便是跌价，以后也买不到这样的产品。”他这样表示。

　　“300多套房源，排了1700个号”，北京万科营销总监肖劲开盘当日对记者表示，调控政策出台后，预计当天的销售无法与3月13日开盘房源当天售完的行情相比了。记者了解到，当日截至傍晚18时左右，紫苑销售掉一半房源。

　　“仔细算起来，实际上每平米便宜了900元”，针对万科试探性降价的消息，北京万科总经理毛大庆表示，此次开盘预计均价为25000元/平米，实际上成交价格算起来较上次3月13日开盘每平米便宜200元左右，但是此次万科最后两栋楼为低碳的工业化住宅试点，成本每平方米贵700元，万科没有再加价。

　　据记者了解，万科目前没有进一步调价的消息，对于在售的项目暂时不予调低价格，新项目入市则将调低预期，“合理定价”。据悉，万科中粮长阳半岛就为在调控期内入市的新项目，预计今年7月入市。

　　华贸城 千人排号 开盘售出200多套

　　5月15日，华贸城最后两栋LOFT开盘。记者在前一天以购房人身份致电华贸城销售，被告知必须有选房单才可以进入选房，均价在27500元/平米左右。按实际使用建筑面积计算，每平米折合价为17000元左右。这个价格要比之前的报价下降不少。同时也较周边平层户型产品低30%。

　　记者表示没有选房单，售楼人员表示“那恐怕很难进入选房。但是可以选择在下午四五点钟过去，应该会有剩下的房子，这样还可以在原来的基础上再打9.9折，毕竟是选剩下的房子。”记者表示担心到时可能已经售罄，买不到房子，售楼员说：“300多套房子，虽然排了上千个人，但是估计最后会剩下一些。”

　　开盘当天早晨，记者到达售楼处，不时有售楼员进出，打电话给填过选房单的意向购房者，询问今天能不能来定下。上午9点开盘，一直到10点钟才零星有持选房单的人陆续进入大厅。记者与持选房单的购房者进入大厅，发现大厅里人较多，目光都集中在摇奖转盘上。原来，特等奖是可以在原价之上打9.4折，除纪念奖外的其他奖项也都有一定的优惠幅度。

　　一位购房者手中持有的选房单为第二组（即首付能付50%）的500号之后，快到11点时，看到大厅里的人数和已经摇了很多全款的购房者，她告诉记者，她不打算出去吃饭，估计很快就可以到自己了。

　　第二天，记者再次致电售楼人员，询问是否有剩余房源，得到的回复是“昨天卖出去200多套，剩下不到100套”，“不过要抓紧时间啊，很多人都是没选上中意的，才放弃的”，同时记者询问是否还有本来数量不多的通燃气的户型时，售楼人员肯定地说“还有”，但是“要抓紧”。

　　新天际SPACE+

　　“降”6000元买房人仍不多

　　“原来担心选不到满意的房，现在放心了。”5月15日，在位于朝阳北路的新天际SPACE+开盘现场，买房人李先生这样对记者说。

　　当日，新天际推出了项目最后一栋楼208号，共100余套房，为57-147平米一至三居。和以前动辄几个人抢一套房相比，这一次，来选房的人明显少了很多。据李先生介绍，100多套房，排号的只有170多组，“其中可能有一个人排了几个号的，还有一些人排号却没来选房的。”记者也发现，刚开始叫号选房是5人一组，后来销售方发现很多人没来，随之改成10人一组叫号。

　　在买房人陈小姐看来，新天际原来预期每平米卖27000元，现在调低到21000元，而且还有至少9.8折的折扣，应该是很有吸引力的，“但是没想到还是有那么多人放弃了购房”。

　　记者发现，从9点半开盘到10点半，共签约售出21套房，以小户型为主。

　　第二天下午，记者以买房人身份再次来到现场，其时有五六组客户正在咨询，包括第一次来看房的。售楼员说，前一天开盘签约量比预想的要少，“签约率不到一半。16套87平米的两居户型还有6套可选。”

　　对于大幅调低开盘价格，售楼员表示，208号楼是整个项目105栋楼的最后一栋，开发商想抓紧清盘。也因为是尾盘销售，开发商并不会面临太大的销售压力，且开盘价格已经大幅下调，预计很难再有降价优惠。

　　本版采写/本报记者 张旭 张晓蕊

　　实习记者 肖茜 实习生 李卓然