马年春节假期刚过，上海楼市就开足马力，出台了“王炸”政策。

2月25日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局、市公积金管理中心等五部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，涉及限购政策调减、公积金政策优化和房产税政策完善等7项内容（下称“新七条”），自2026年2月26日起施行。

此次“新七条”最为明显的变化是限购政策的调整。其中明确，非沪籍家庭（含成年单身人士，下同）购置外环内住房，社保缴纳年限调整为1年。经过此次调整，非沪籍家庭满足1年社保的购房区域从外环外扩大至上海全市。

上海易居房地产研究院副院长严跃进点评称：“‘新七条’将促进各市场之间的循环健康发展，尤其是带动置换链条的顺畅。对于即将到来的‘小阳春’关键时间点，叠加上海既有的各类宽松政策，将促进各类购房需求的进一步释放，并和全年去库存等工作有更紧密地结合。”


上海市住房保障和房屋管理局公众号“房可圆”截图。

进一步放宽限购，“解锁”更多“房票”

上海购房资格，本地市场俗称“房票”。此次“新七条”解锁了更多“房票”。

具体来看，主要分为三类人群。首先，非沪籍家庭满足1年社保从只能买外环外扩展到可以全市买房，极大释放了非户籍家庭对外环内住房的需求。对此，上海中原地产资深分析师卢文曦点评称：“当前中高端改善需求较为明显，尤其是新房，特别讲究地段，政策精准释放这些买家的需求。”

第二类人群是社保满3年的非户籍家庭，可以在外环内增购1套住房；如此计算，对于满3年社保的非沪籍家庭，其在外环内可认购两套住房。

第三类人群则是完全新增的概念，即“居住证满五年”，则允许有购房资格。也就是说，过去限购政策主要看社保缴纳年限，但新政下也可以和居住证年限挂钩，这是一个新的风向标。

对此，卢文曦分析称：“现实中有从事城市基础服务为主的部分人员未缴纳社保而无法购房。这次政策把这部分人群也覆盖在内，支撑长期在上海工作、生活的人员置业，给予归属感，体现城市的温度。”

大幅提升公积金贷款额度，助力改善型置业

此次上海“新七条”，将首套房公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元。严跃进指出，需要说明，购房者最终的公积金贷款额度，要视其公积金账户余额等情况而定。同时，对多子女家庭购买第二套住房的，最高贷款额度还可以在最高贷款额度基础上上浮20%。考虑到多子女家庭以及此前购买绿色建筑最高贷款的上浮政策，最高额度可以达到324万，在全国范围内属于最高水平。


同时，上海进一步放宽公积金贷款的条件，即落实“认房不认贷”。新政前，若公积金贷款次数满两次，后续购房将不予办理公积金贷款。新政后，只要无住房或仅有1套住房，且公积金已结清，则继续享有公积金贷款权利。“这使得更多住房置换家庭可获公积金贷款支持，促进改善型住房需求的释放。”严跃进称。


此外，上海对房产税政策也进行了微调：新政前，对于沪籍家庭子女而言，其成年后首次购置住房不征房产税，但在置换阶段会涉及该税种。新政后，若置换后属于唯一住房，则不再征收房产税。其体现对改善型住房需求的支持。


上海本地一位不愿具名的开发商人士表示：“此次新政支持力度还是挺可观的，大幅提高公积金额度以及认房不认贷能有力盘活置换链条。过去，很多客户因为用过公积金额度而无法再次使用，现在政策松绑，而且还提供额度，比较利好改善型需求的释放。”


58安居客研究院院长张波认为：“公积金贷款政策的优化，是本次新政提升支付能力、打通置换链条的核心抓手，直击上海改善置换痛点，与市场‘卖旧买新’的核心需求高度契合。2025年上海二手房挂牌时长同比延长15.26%，达98.75天，流动性压力显著，而新房找房热度同比下降12.0%，改善需求因支付能力、贷款限制难以释放。此次将首套公积金贷款额度从160万提至240万，叠加多子女、绿色建筑上浮政策后最高达324万，适配上海房源高总价的特征，有效降低刚需与改善家庭的首付和月供压力。”

业内：今年“小阳春”稳了

此次上海出台新政的背景也比较微妙。

在国家统计局70城样本中，上海一直是全国新房价格的“领头羊”，此前新房价格指数已连续43个月环比上涨。不过，2026年1月，上海的新房价格环比持平，终结了此前连续43个月的环比上涨；而二手住宅方面，上海房价环比下降0.4%，降幅比上月收窄0.2个百分点。

其实，从推盘量来看，1月和2月为上海楼市的淡季，开发商推盘积极性不高，所以上海楼市受供给端影响较大。从去年年底来看，上海楼市已经呈现了回暖的迹象。一个比较明显的数据是，自去年11月以来，上海二手房市场成交已经连续3个月保持在2万套以上的活跃量运行。

再看春节假期期间（2月15日-2月23日），中指研究院 发布的数据显示，上海春节假期网签面积为1.36万平方米，明显好于去年同期水平，不少中介门店在大年初二后早早就开始营业。

对此，卢文曦表示，上海楼市其实是“暖冬”行情，二手房的挂牌总量也在继续缩水，降价“砸盘”案例在最近两个月很少见到。房东的预期开始转变，议价空间进一步收窄，部分交易热门区域甚至出现个别跳价成交案例；与此同时，低总价刚需房源的成交周期出现缩短迹象。“这些都是积极信号。”

上海业内人士认为，此次“新七条”出台进一步为上海楼市“小阳春”行情奠定基础。

对于“新七条”，严跃进点评称：“此次七条政策，围绕多项住房需求展开。其既涉及非沪籍和沪籍家庭，也包括从事城市基础服务的相关人员、多孩家庭等，具有惠及面广、精准施策的特点。综合来看，其体现了对各类住房需求的进一步支持，尤其包括职住平衡、宜居安居、刚需改善等需求维度。”

“中原的二手房报价指数自去年12月份后每周都在向上反弹，并且有良好的持续性。叠加本轮新政的精准支持，‘小阳春’行情已提前锁定。”卢文曦补充说。

新京报贝壳财经记者 徐倩

编辑 杨娟娟

校对 穆祥桐