近日，申报REITs（不动产投资信托基金）的企业很热闹：一天内有5单公募REITs项目申请终止撤回，包括电子城申报的产业园、万科申报的仓储物流项目；1月29日，茂业商业调整商业不动产REITs申报方案，更换底层资产，继续推进，此时距离其首次披露申报方案仅过去6天。
业内人士指出，这与近期监管新规细化审核要求、“严准入”密切相关。在政策推动市场高质量发展的背景下，REITs申报从“重速度”转向“重质量”，底层资产的收益稳定性、运营能力及行业前景愈发关键。
一日五单撤回，多项目卡在“问询关”
1月23日这一天，有5个公募REITs项目申请撤回。其中，电子城发布的申请撤回公募REITs项目申报的公告显示，其撤回的公募REITs名称为“创金合信电子城产业园封闭式基础设施证券投资基金”，理由是为维护投资人利益，提高项目经营稳定性。电子城称，本次申请撤回不会对公司的生产经营和财务状况造成重大不利影响。
早在2024年3月，电子城以全资子公司北京电子城有限责任公司持有的科技大厦、研发A1楼及国电总部4号楼作为底层资产，开展公募REITs申报工作，初步预估募集规模为10亿-15亿元。2025年5月20日，申报材料获证监会和上交所正式受理。
据电子城新发布的2025年年度业绩预亏公告，2025年预计实现归属于母公司所有者的净利润为-19亿元至-14.5亿元。业绩预亏的主因是在产业园区市场持续调整、竞争日趋激烈的背景下，商业、办公类产品面临市场存量大、去化周期长、价格下行的多重压力。在2025年，为了加快资金回笼，公司产业园区项目采取以价换量的策略，积极促进项目销售去化，销售业务利润下滑等。
据上交所信息，除电子城之外，当天撤回的还有建信建融家园租赁住房封闭式基础设施证券投资基金，以及扩募发售的富国首创水务封闭式基础设施证券投资基金。
而在深交所可以查询到，另有两单公募REITs项目也于1月23日终止申报，包括万科申报的华夏万纬仓储物流封闭式基础设施证券投资基金，以及建信金风新能源封闭式基础设施证券投资基金。
1月23日，万科发布公告披露，综合考虑外部客观环境、市场环境等多种因素，并经相关各方充分沟通和审慎论证分析，申报流程已经终止。万科强调，本次申请终止审核并撤回申请文件不会对公司日常生产经营情况造成重大不利影响。公司将待条件成熟时择机重新启动申报工作。
2024年万科以控股子公司深圳市万纬物流投资有限公司拥有的3个仓储物流园项目开展不动产投资信托基金申报。于2024年3月1日收到中国证监会的申请受理通知书，并在同年4月收到问询后一直未回复。
这一波公募REITs申报“撤回潮”最早是从2026年1月19日开始。当天，金风科技宣布终止公募REITs申报发行工作。这也是公募REITs试点以来，首例已进展到交易所审核阶段但发行失败的案例。至于原因，金风科技在公告中表示，为进一步整合项目资源，优化运营管理。金风科技此前于2023年9月提交申报材料。
事实上，从上述项目来看，其受理时间跨度从2022年到2025年。此前均处在审核阶段，且几乎处于停滞状态，原因是上述项目均已接到交易所的反馈意见或者问询，但基金管理人一直未给予答复。
企业火速调整方案，资产质量成突围关键
或许是受部分公募REITs终止的影响，距离首次披露申报方案仅过去6天，1月29日，茂业商业宣布调整商业不动产REITs申报方案。理由是鉴于本次商业公募REITs发行时间安排较为紧迫，经公司管理层与中介机构充分沟通论证后审慎决策，为保障本次项目顺利发行落地。
茂业商业产品拟定名称为华夏茂业封闭式商业不动产证券投资基金。此次针对底层资产进行调整，将成都市高新区天府大道北段28号成都茂业中心部分楼宇调整为成都茂业中心C塔写字楼物业。申报方案调整后，商业公募REITs项目发行工作将继续推进。
而茂业商业1月29日发布业绩预告显示，预计2025年度归属于上市公司股东的净利润亏损2.01亿元至2.41亿元。预亏主要因零售百货行业受宏观环境影响处于筑底阶段，居民消费动能和意愿未完全复苏，同时公司拟计提商誉减值约5388万元到7184万元。
事实上，企业正加速优化资产包，以符合监管要求与市场偏好。底层资产的收益稳定性、运营能力及行业前景，也成为REITs申报能否成功的关键。
审核新规落地，未来申报更重“含金量”
值得关注的是，2025年12月31日，证监会发布《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》（简称“《通知》”）。《通知》明确，推动商业不动产REITs平稳健康发展，加快推进REITs市场体系建设，完善REITs申报注册制度机制，加强监管与风险防范。这标志着我国REITs市场进入提质扩面、系统化发展的新阶段。
同时，《通知》提出，证券交易所要通过审核问询、现场督导、现场检查等方式严把REITs发行上市准入关，做好上市交易、信息披露、风险监测等自律监管工作，切实维护市场平稳运行。
与此同时，上交所与深交所发布一系列业务指南，包括《审核程序指引》，明确了中止和终止的具体情形，中止审核的期限不超过3个月。这为申报公募REITs的企业提供了灵活选择的空间。同时通过界定终止情形“避免项目长期悬而未决占用监管资源”。
对此，天风证券分析师认为，这种集中撤回的现象，与沪深交易所发布的新版《审核程序指引》密切相关。新规首次明确了公募REITs审核可能“暂停”或“彻底终止”的具体情形，进一步完善了项目从申报到上市的制度链条。
除此之外，市场对资产类型的偏好日益鲜明，并非所有公募REITs都能被市场接受，这也导致在申报中的公募REITs重新审视底层资产。
从2025年来看，华泰苏州恒泰租赁住房REIT、南方万国数据中心REIT等多只产品上市首日涨幅触及30%上限；而华夏安博仓储REIT首日即破发，收盘跌超10%，中信建投沈阳国际软件园REIT也曾盘中破发。
据戴德梁行分析，2025年，政策持续优化完善，消费基础设施、租赁住房、数据中心成为投资者最关注的三大资产类型，关注度占比较高。相比之下，仓储物流关注度有所回落，甲级写字楼、商务园区的机构关注度持续走低，交易重心向自用买家倾斜。
由此，目前市场正用“真金白银”投票，筛选出具备稳定现金流和成长性的优质资产。在业内人士看来，随着REITs市场进入提质扩面新阶段，审核收紧与资产优选已成为明显趋势。企业申报从“重速度”转向“重质量”，底层资产的盈利可持续性与行业景气度愈发关键。未来，只有真正具备稳定现金流和运营优势的项目，才可能在REITs道路上走得更远。
新京报贝壳财经记者 袁秀丽
编辑 杨娟娟
校对 赵琳
