2026年北京两会正在进行中，政府工作报告里的一组数据，牵动着不少老旧小区居民的心。去年，北京已经为380个老旧小区引入了物业服务，而今年的目标，是800个，力度翻倍。
其实早在去年5月，北京就出台了《深化物业管理改革创新持续提升物业服务质量三年行动计划（2025-2027年）》，力争通过三年时间，全市党建引领社区治理框架下的物业管理体系更加健全，住宅小区物业管理各主体依法履责意识不断增强，物业服务市场化程度持续提升，物业管理诉求稳中有降，居民多样化生活服务得到有效满足，首都物业服务质量显著提高。
到底老旧小区该怎么把物业服务提上去？市场上有没有好的新办法？北京两会期间，北京市政协委员们纷纷给出了实在建议。
破解“无物业”困境，今年覆盖800个老旧小区
根据三年行动计划，北京要全力推动老旧小区物业服务全覆盖：2025年计划完成300个，2027年实现1800个老旧小区全覆盖。而去年实际完成了380个，超额完成任务，足见政府的决心。
以东城区为例，2025年累计为48个老旧小区引入专业物业服务。今年，东城区将进一步优化监管机制，规范物业服务行为。通过物业联盟、区属国企兜底等方式，为111个老旧小区引入优质物业服务，着力补齐服务短板。
而今年全市的目标是为800个老旧小区引入物业服务。在市政协委员王文勇看来，数字的提升，足以说明北京在老旧小区物业相关工作上花了大力气、下了真功夫。
市政协委员罗爱武则直接指出老旧小区的痛点，其公共空间长期以来处于无人管理的状态，比如楼道里堆放杂物、环境脏乱。“专业的物业服务是有不可替代性的。没有哪几位热心居民或志愿者，能够替代物业提供的常态化、专业化日常服务。”因此，如果有一家物业企业进驻，能切实改变这种现状，让小区环境有明显的提升，居民们也一定会觉得舒心。所以，关键还是要让大家树立起“花钱买服务”的观念。
的确，老旧小区常常面临着公共区域保洁、绿化养护、设施维修的常态化维护不到位的情况，楼道堆物、垃圾乱堆、路灯损坏无人修的状况更是频繁发生，为老旧小区引入物业服务，能够大幅提升居民的居住环境和体验。
不过，两位委员都提到后续物业服务的持续性。“这份来之不易的成效和成果，必须长期保持好。”王文勇说，对于那些已经建立物业的小区，之前投入的各项资源和保障，一定要落实到位，做到有管理、有要求、有监督，不能仅仅是“建立了物业”就万事大吉。对于物业公司，必须建立完善的考核机制，细化考核内容，明确考核标准，清楚界定物业到底做了什么、做得怎么样，不能模糊过关；还必须有专门的单位、专门的人来负责对物业进行考核，同时还要给老百姓开辟便捷的反馈渠道，让居民对物业服务的看法有地方诉说、有渠道反映，形成闭环管理。
产权复杂怎么办？委员建议统一物业公司管理
老旧小区的物业难管，还有一个很棘手的问题，产权太复杂。
市政协委员庄文静就发现，有的小区涉及多家产权单位，没有统一的物业服务主体，由各管理单位提供公共设施维修等基础服务，由街道兜底对公共区域绿化保洁等工作进行必要支持，存在基础设施薄弱（电梯老旧等）、物业管理水平低等诸多问题。
“‘小物管’牵动‘大民生’，物业管理是服务居民‘最后一米’的民生实事，涉及千家万户的切身利益。”庄文静表示，老旧小区建立和持续推进物业管理机制非常必要。
针对多产权小区的难题，庄文静给出了具体建议，首先要对这些小区全面摸底，在此基础上，与12345等大数据深度结合，先易后难，一个小区或一个楼宇至少有一家物业服务公司（或在多个物业服务公司中明确一家为全权代理的服务公司），确保小区物业服务范围全覆盖。
在庄文静看来，通过“一社区一策案”，逐步解决小区多家产权单位与一家物业公司的服务合作关系，持续有效解决了“历史遗留”问题，不断提升居民获得感和幸福感。“一些老旧小区，还可以因地制宜引入市场化物业服务管理模式。”
庄文静还强调，要制定时间进度表，因地制宜，分类引导老旧小区实现物业服务市场化，将存在多产权“非经资产移交”的小区逐步完成向规范化的物业管理小区的提升转型。
创新试点落地：“菜单式”物业来了，业主说了算
除了委员支招，北京也在积极探索老旧小区物业管理的新模式、新路径。
2025年10月1日起，修订后的新版《住宅物业服务标准》（简称《标准》）开始实施。新版构建了“刚性指标+柔性指标”的双层结构，刚性指标是物业服务的“必答题”，而柔性指标则划定三个服务等级，从低到高依次为一级、二级、三级。
对此，罗爱武提到了一个细节，2020年《物业管理条例》出台时，她就提出，既然出台了新的物业管理条例，就必须有配套的物业服务标准来支撑，这样条例才能真正落地见效。而且，物业服务标准太陈旧了，还停留在十年前的水平，且实际操作性较低。于是，她特意写成了提案，推动了《标准》的加快修订进程与落地。
值得关注的是，《标准》赋予业主灵活选择权。业主可以根据房屋状况、设施设备、绿化规模、居住人群等实际情况，以及业主的需求与偏好，对各项柔性服务等级分别选择。
“菜单式”服务能够较好匹配业主需求，将有限的物业费更高效地投入到业主最关注的服务项目上。
这种“菜单式”服务，到底试点得怎么样了？
日前，根据北京住建委官方微信号“安居北京”发布的视频内容显示，位于朝阳区朝阳公园南路的丽水嘉园小区，是新版住宅物业服务标准实施后，菜单式物业服务在全市的首个落地案例。
据了解，为了改善前期物业管理不善的情况，在属地街道、社区的指导下，丽水嘉园业主委员会组织召开业主大会，对新引进物业公司进行集体表决，最终以超过79%的业主参与率、93%的同意率高票通过，10月份与万科物业正式签订物业服务合同。
该小区采取怎么样的菜单式服务呢？北京万科物业第二分公司总经理张国强表示，万科物业采取弹性定价模式，从专业角度划定服务底线，业主则可结合小区实际情况与自身需求，自主选择服务事项及服务频次。“小区物业合同里面不仅明确包含144项基础物业服务工作，这是必选项，还纳入了由丽水嘉园业委会与全体业主共同选定的18项适用于本小区的专项服务协议清单。”
在必选物业服务上，比如最基本的清扫方面，以大堂清洁为例，地面瓷砖、大堂及电梯前室地面每日除尘擦拭；大堂墙面、灯饰、灭蚊灯、风扇、消防指示灯、应急灯每三天擦拭一次……
而且物业费和之前一样，没涨价。
张国强表示，“弹性定价的核心，就是将物业服务的选择权和定价权真正交还给业主，让物业服务实现个性化、透明化，最终达成质价相符的目标。”
在王文勇看来，做好物业管理，关键就两点：一是做好物业本身的管理和考核，二是推动物业服务公开化，把物业服务的明细清晰公布出来，需要严格落实到位。此外，最核心、最关键的还是如何让这种良好的管理状态和服务质量持续下去，真正长效保持。
新京报贝壳财经记者 段文平
编辑 杨娟娟
校对 付春愔
