半年内北京二度拿地，中建系“第九子”中建方程似乎要在北京房地产市场发力了。12月16日，中建方程+中建智地联合体以13.54亿元底价摘得丰台区北宫镇张郭庄村A区棚户区改造土地开发项目FT00-0204-6028地块。
作为一级开发商，中建方程拿地不算稀奇，但半年内两次出手，而且从郊区的延庆一路挺进城六区的丰台，这节奏不免引人注目。
相比“中建八子”在开发市场上的高调活跃，中建方程以往显得低调不少。不过，自从半年前在延庆拿地浮出水面，如今再度落子，可谓动作加快。只是，相比其延庆项目的大卖，面对供应已然扎堆的丰台市场，中建方程还能否继续“大杀四方”？
中建方程所拿张郭庄地块位置图。图/北京市规划和自然资源委员会网站
挖角中海老将，发力北京市场
这几年在房地产市场上，“中建八子”可谓风头正劲。
克而瑞2025年前10月的房企销售百强榜上，中建系就占了5席：八局旗下的中建东孚、三局旗下的中建壹品、一局旗下的中建智地、二局旗下的中建玖合，以及五局旗下的中建信和。
比起“中建八子”的活跃，尤其在北京市场，中建方程确实低调不少，但近来也颇有起势的苗头。
中建方程直属于中国建筑，在集团内与中建八大局平级。它的前身，是中建的“建筑事业部”，2011年升级为“城市综合建设部”。到了2014年，为响应国家新型城镇化战略，探索自己的城镇化路径，中建正式组建了中建方程，专攻城市综合开发与运营。
目前，中建方程投资运营的30余个大型项目，分布在北京、天津、上海等十余个重点城市，批复投资总额近3000亿元，涉及土地面积约178平方公里，其中实施面积在1平方公里以上的项目有24个。
但在北京房地产开发的前端战场，中建方程不像其他中建系地产平台那样项目频出。
2020年6月，中建信和联合中建方程拿下门头沟地块，这也是前者进驻北京拿下的首个项目；次年，中建方程底价竞得延庆一宗地；2022年，又联手中建信和摘得门头沟永定镇地块。
此后几年，中建方程在北京土地市场暂归沉寂。而同期，“中建八子”旗下的公司，如中建壹品、中建智地、中建玖合，却在北京市场风生水起，打下了一片天地。
直到今年，中建方程在北京开发市场的身影，才重新清晰起来。
7月3日，中建方程以5.6亿元摘得北京市延庆区YQ00-0205-0001地块，项目定名“中建臻源府”。9月25日，项目取证推出318套住宅，目前网签272套，车位签约201套，去化表现不错。
或许是延庆项目的热销给了信心，中建方程这回直接挺进了城六区。12月16日，北京市丰台区北宫镇张郭庄村A区棚户区改造土地开发项目FT00-0204-6028地块出让，被中建方程+中建智地联合体以13.54亿元底价收入囊中，楼面价约2.84万元/平方米。
半年内连下两城，中建方程做大房地产开发业务的野心初露。
为此，中建方程还专门挖来了原中海地产北方大区分管营销运营的高级副总经理刁鹏。刁鹏在中海历练多年，营销操盘经验丰富，而中海又是北京房地产市场多年的“老大哥”。他的加盟，无疑是为中建方程在开发赛道快速起跑，加了一台助推器。
挺进丰台，机遇与挑战并存
那么，中建方程能复制“臻源府”的成功吗？
这次拿下的张郭庄地块，原本是和一旁的一宗商业金融用地捆绑出让的，但因无人问津，最终拆分后单独挂牌。这两宗地块均由中建方程持股52%的北京中建方程投资管理有限公司进行一级开发。
甩掉了商业部分的负担，对开发商来说，算是个利好。
张郭庄地块规划建筑面积约4.78万平方米，地块容积率仅1.5，建筑限高24米（局部30米），未来预计将建成6至11层的低密度纯洋房社区。
不过，地块也有明显短板：形状不太规则，朝向不够方正，这对设计排布是个不小的考验。
好在交通有亮点，虽然位于西五环外，但离地铁挺近，距离已通车的14号线张郭庄站400米左右，还与在建的1号线支线张郭庄站无缝衔接，未来是“双地铁”配置。
业内人士认为，从操盘思路上看，该项目可以主打刚需和刚改户型，走快速去化的路线。
但难题也很现实，过去几年丰台新房供应量一直很大，即便张郭庄板块近三年没有新增供应，但整个区域的库存去化压力依然明显。
地块旁边在售的项目熙悦晴翠，2021年拿地时销售指导价是6.8万元/平方米，如今均价约5.1万元/平方米，部分特价房单价在4.5万元左右。再往西约3.6公里，还有中海永定玖里，成交均价约4.91万元/平方米。不过，这两个项目当年的拿地成本，都高于这次张郭庄地块的楼面价。
就此次中建方程拿下的地块来看，中指研究院土地市场研究负责人张凯表示，“双地铁”与低密规划虽具潜力，但现状条件与区域竞争仍使项目面临多重挑战，未来该项目在定价策略与销售去化方面，或面临压力。
新京报贝壳财经记者 段文平
编辑 杨娟娟
校对 赵琳
