7月31日晚，大悦城地产有限公司（简称“大悦城地产”）及其控股股东大悦城控股集团股份有限公司（简称“大悦城控股”）同时发布公告宣布，大悦城地产拟以协议安排的方式回购股份并于香港联交所申请撤销上市地位。本次交易大悦城地产每股对价0.62港元，总金额约29.32亿港元。
8月1日，停牌14天后复牌的大悦城地产，当天以0.55港元/股开盘，上涨48.65%，但仍低于私有化报价0.62港元/股。
此次大悦城地产为何选择退市？从2024年年报来看，其面临怎样的困境？退市后，能否助力控股股东实现整体扭亏？
流动性承压拟私有化退市
据公告，大悦城地产董事会拟向除大悦城控股和得茂有限公司（中粮集团间接全资附属公司）以外的其他所有股东提出私有化大悦城地产的建议。以协议安排方式回购股份，每股对价0.62港元，总金额约29.32亿港元。据悉，交易资金来源于大悦城地产的内部资源以及外部债务融资。
对于此次交易的目的，大悦城控股表示，近年来在行业周期性发展的影响下，大悦城地产的市场表现呈阶段性波动，流动性也随之承压。本次交易是积极应对市场环境变化的战略举措，将显著优化公司治理框架，整合组织架构与股权结构。
大悦城地产成立于1992年，2013年在联交所上市。截至目前，已发行总股本为153.26亿股，包括142.31亿股普通股及10.95亿股优先股，每股面值0.1港元。截至2024年末，大悦城地产拥有或管理32个大悦城、大悦汇和其他商业项目，是大悦城商业板块的重要组成，西单大悦城、朝阳大悦城、上海静安大悦城等标志性购物中心均属于港股上市公司的资产。
据悉，大悦城地产股价长期偏低一直被诟病。8月1日，大悦城地产股价以0.55港元/股开盘，总市值约为70多亿港元。与其2024年财报的162.42亿元的归母净资产相比，估值偏低。
为了此次能够成功退市，大悦城地产给出了较有吸引力的溢价，每股计划股份的注销价为0.62港元，较最后交易日每股收市价0.37港元溢价67.57%，较停牌前（7月18日）最后10个及30个连续交易日平均收市价每股约0.344港元及每股约0.27港元。分别溢价80.49%及129.66%。
目前，私有化退市交易仍存在不确定性，需满足或豁免若干条件后方可生效。若私有化计划生效后，大悦城地产所有计划股份将被注销，大悦城地产股份将分别由大悦城控股及得茂拥有约96.13%及3.87%。另外，大悦城地产将于计划生效后立即向联交所申请撤销股份于联交所的上市地位。
销售型业务收入占比高导致毛利率大幅下滑
大悦城地产早已在酝酿私有化退市。7月18日，大悦城地产发布短暂停牌公告，以待刊发内幕消息。拟私有化退市的公告发布之后，悦城地产已向联交所申请8月1日恢复股份买卖。
2024年，大悦城地产年度主要财务指标显示，营业收入为198.31亿元，资产总额为1067.71亿元，负债总额为735.78亿元，归母净资产为162.42亿元。
另据财报显示，2024年大悦城地产整体毛利率约为28.4%，较上年的42.5%下降14个百分点，主要是因本年销售型业务收入占比较高，降低了整体毛利率。此外，物业开发业务的结算毛利率14%，较上年下降10 个百分点。
利润方面，2024年，大悦城地产溢利约为7.83亿元，同比下降44.8%。其中，公司拥有人应占亏损约2.94亿元，而2023年则是溢利3.4亿元。对此，大悦城地产解释称，由于受多项合作物业开发项目的结算及开发周期的影响，导致应占联营公司及合营企业溢利较2023财年减少。另外，2023年处置附属公司实现税前收益，2024年相关收益同比减少。
需要关注到，2024年，大悦城地产待售在建物业减值6.86亿元，主要是房地产市场下行压力加大，济南大悦城、南京悦着•九章等项目出现减值迹象。由此可见，在房地产行业调整期，项目去化压力加大，进一步侵蚀盈利空间。
过去数年股价较每股资产净值折让
对于私有化退市，大悦城地产给出的解释是，作为上市平台，股权融资能力及优势受限。“过去数年，本公司股价一直较每股资产净值折让，整体流动性偏低，限制了本公司从资本市场筹集资金的能力。鉴于市场环境充满挑战且复杂，本公司的上市地位难以提供足够的境外融资支持，在可预见的将来亦不会有实质性改善。”
大悦城地产亦表示，作为私人公司，在制定长期战略决策方面具有灵活性。由于公司受A股上市公司股东（即大悦城控股）控制，目前的架构增加了公司治理的复杂性，并阻碍了决策效率。退市后，将缩短决策周期，提高运营效率并降低相关成本。
据悉，此次私有化退市获得控股股东大悦城的支持，大悦城控股表示，交易完成后，将增厚对大悦城地产的权益，有利于提升公司归母净利润。
从目前来看，大悦城控股已经连续三年亏损，2022年、2023年、2024年归属于上市公司股东的净利润亏损分别为28.82亿元、14.65亿元、29.77亿元，总额超过70亿元。不过，另据大悦城控股公告，2025年上半年预计将扭亏为盈。
业内人士认为，大悦城地产私有化将成为大悦城控股扭转局面的关键一步。不过，私有化退市后，仍需面对销售去化、资产减值及债务管理等深层挑战。对于大悦城控股来说，能否持续扭亏还有待时间检验。
从目前来看 ，在行业融资环境趋紧、销售去化承压的背景下，部分房企选择收缩资本布局，转向更灵活的私有化运作。然而，退市只是开始，真正的挑战在于后续的战略转型与盈利能力的重建。
新京报贝壳财经记者 袁秀丽
编辑 王进雨
校对 王心
