刚刚过去的5月份,北京新房市场表现如何?交易呈现哪些特征?

据北京链家研究院统计,5月份,北京新建商品住宅成交3045套,环比下降7%;成交均价58403元/平方米,环比下降10%。但与去年同期相比,成交套数上涨13%,成交均价上涨5%。


值得关注的是,北京楼市分化态势持续加剧,这种分化在具体项目表现上尤为明显。一方面,朝阳、海淀等核心区项目表现亮眼;另一方面,外围区域去化压力显现。而随着“好房子”政策效应释放,98%得房率、3.6米层高等产品创新成为市场新亮点。

业内人士预计,在年中房企冲刺行情和利好政策刺激下,6月楼市或再现升温,但整体仍将维持分化态势。


5月31日下午,金茂满曜售楼处迎来不少看房者。新京报贝壳财经记者 段文平 摄

5月新房成交有所降温

北京链家研究院分析师岳微分析认为,5月新房成交价格波动,主要来自海淀区热点项目集中签约过峰,属正常现象;排除海淀项目入市影响后,价格总体稳定。总体来看,改善客群“慢入市”与刚性需求“韧性”并存,在区域分化加剧的同时,项目表现也具有差异性。

从走势来看,在3月份迎来“小阳春”后,新房市场热度有所下滑。3月份,北京新建商品住宅成交4151套,同比上升51.7%、环比上涨107%,成交量接近去年“9·30”政策出台后首月成交水平。4月份,北京新建商品住宅成交量出现同比上涨30%、环比下降27%的走势。

合硕机构首席分析师郭毅称,整体来看,随着市场走势以及一系列的政策拉动,诸如“好房子”政策的推出,对于改善需求形成了比较明显的提振效应。

政策层面,5月份,随着全国公积金利率的下降,北京也同步下调0.25个百分点,首套5年以上的年利率降至2.6%;对于第二套个人住房公积金贷款,5年以上的年利率为3.075%。

在58安居客研究院院长张波分析认为,5月份,北京市场呈现出明显的一手房成交增长、二手房成交收窄的特征,这一特征在包括上海、苏州在内的一、二线热点城市都有所体现。一手房市场成交环比增长主要受供给影响,核心区域的供需情况相对较好,包括朝阳、丰台、海淀区域的新房成交占比提升,但高端盘的成交量有所下降,这也在一定程度上影响到北京一手房均价表现,北京新房目前还是供给驱动的市场,优质盘上市增多,会带来市场成交量进一步上扬。

多盘取证、开盘

据新京报贝壳财经记者统计,5月份,11个项目获批了12张预售证,其中包括备受关注的朝阳三间房“双子星”楼盘——保利朝观天珺、金茂满曜,以及位于海淀朱房板块的华润臻澐项目。

5月30日,华润臻澐项目获得预售证,拟售均价超过14万元/平方米。6月1日臻澐发布的海报显示“认筹首日,突破百套”。

同一天,金茂满曜也取得预售许可证,准售14栋住宅楼,拟售均价为85983.6元/平方米,而保利朝观天珺拟售均价为90093.8元/平方米。

今年2月11日,经过103轮竞价,保利+金茂联合体以87.2亿元竞得朝阳三间房两地块,溢价率10.5%。其中,保利操盘三间房乡南区,案名“保利朝观天珺”,金茂操盘三间房D区,案名“金茂满曜”。

端午节假期第一天,记者探访金茂满曜售楼处看到,当天下午,售楼处来了不少看房者,洽谈区坐满了人,尤其133平方米四居样板间参观者络绎不绝。据置业顾问介绍,该项目产品为115-159平方米的三居至四居,以133平方米四居室为主力户型。现场一位看房者告诉记者,在对比了115平方米的三居以及133平方米的四居室后,更倾向于后者,主要是该户型的得房率达到98%,客厅面宽5米,以及有电梯厅赠送面积。

位于通州的金隅·花溪云锦也在5月份取证,并于5月23日正式开盘,其发布的海报显示“首开销售166套、揽金11.3亿”。该项目产品为108、125、138及153平方米的全四居,得房率均超90%。据介绍,该项目不仅率先实现“住宅层高标准提高到不低于3米”的好房子标准,而且在建材优选、园林规制、智慧社区、全龄服务上践行“造好材料,建好房子”。

5月25日,亦庄首座“好房子”招商序首次开盘,推出了243套房源。开发商称,项目2小时内就成交了176套,成交总金额超14.1亿元。

郭毅指出,“北京市‘好房子’政策的实施效果正在显现,从海淀北、朝阳东到城市副中心,多个重点区域都迎来了品质住宅的集中供应,这为改善群体创造了难得的入市窗口期。”

不过,市场分化现象依然明显。通州区某开发商负责人向记者透露,自5月下半月以来明显感受到市场转冷,“3月市场曾显现‘小阳春’态势,4月表现尚可,但进入5月下旬后,市场销售有一定的下滑。”

新品比拼得房率、层高

随着“好房子”首次写入2025年政府工作报告,北京房地产市场正迎来新一轮产品升级。

2月份,北京市规划和自然资源委员会印发的《北京市平原多点地区“好房子”规划管理相关技术要点(试行)》明确,在平原多点地区率先形成示范,鼓励增加封闭或开敞阳台,允许套内面积较大的住宅在起居室设置一定比例的挑空空间,部分面积不计入容积率。

5月起正式施行的国家标准《住宅项目规范》,更是明确新建住宅建筑的层高提升为不低于3米,为品质住宅树立新标杆。

在此背景下,北京多个新入市项目积极响应“好房子”标准,在产品设计上实现突破。

比如,位于亦庄的招商序,套内使用率超90%,近1000平方米的架空层与下沉庭院形成立体联动空间,打造双会所社交体系。

位于昌平沙河高教园区的北京住总·清樾府,其低密墅区洋房实景示范区于5月10日开放。项目核心优势在于容积率仅1.25,规划为4层的一梯两户低密洋房,层高最高约3.15米,主力户型使用率均超80%,并创新性融合宋代园林“八景十二园”设计。

5月28日,位于海淀清河的建发·海晏正式亮相。项目定位为京派王府中式产品,并且提出超越“好房子”标准,层高为3.2-3.6米,采用旭格系统窗以及全明家政间、一步阳台等设计。园林内打造约72.8米四季画廊,约3600平方米会所包括恒温度假泳池、私宴厅、影音室、健身房等空间。

北京城建打造的国誉燕园|朗润项目也在“好房子”政策的加持下,按照“安全、舒适、绿色,智慧”的“好房子”标准,使用率最高可达98%,并增加更多收纳空间。值得关注的是,该项目首创推出三大革新户型,88平方米户型空间百变随心,承载多种生活模式;104平方米户型三面宽舒适功能布局;127平方米经典“四叶草”户型,打造LDKB一体化通透空间。

位于北五环昌平未来科学城板块的北京国贤府贰期项目,5月份以网签211套、网签金额11.5亿元成为北京住宅成交TOP 1。于5月份的最后一天,其建筑面积约133平方米、166平方米户型的两个样板间正式亮相。据了解,该项目133平方米户型做到了四面宽设计,在北京新房市场同面积段的产品中实属罕见,创新性打造了全明“空中花园”电梯厅、“270°飘窗环游主卧套”。

业内人士指出,随着政策引导和市场需求的升级,北京新房市场正从“有没有”向“好不好”转变,产品力竞争已成为开发商的核心课题。

6月将现上半年“翘尾”行情?

接近年中,北京房地产市场将如何走?

郭毅认为,从目前来看,北京的成交高峰有几个关键节点,首先是政策集中出炉的周期,像今年的三四月份,在政策拉动下出现成交小高峰。其次是房企冲刺业绩的关键时点,每逢年中和年末,开发商往往会推出特价房源、加大优惠力度,从而带动成交量出现季节性翘尾。

对于全年走势预判,郭毅表示,在当前市场环境下,北京新房市场可能很难实现成交量的全面大幅度攀升,但受政策调整和房企营销策略影响,局部时段的小幅回暖行情仍值得期待。

在张波看来,新房分化的市场还将持续,核心区域优质地块今年以来竞拍激烈,开发商拿地成本高企,叠加不限价政策,预计新房价格结构性上涨趋势不变,但房山、大兴等外围区域因库存高、市场去化难度大,价格仍承压。

政策层面,张波认为,如果是和限购放松相关,则能带动需求增加,对于市场的拉动作用较强。如果是公积金相关的政策调整,则影响面整体偏小。从目前北京的市场表现来看,预计不会出现大的政策刺激,将以小政策调整为主,拉动市场情绪的作用表现更多。

新京报贝壳财经记者 段文平

编辑 杨娟娟

校对 穆祥桐