短短24天时间里，上海3个千万级别的高端楼盘相继入市热销，引发了市场关注。

4月21日，上海最新开盘的位于黄浦区外滩核心的“融创外滩壹号院二期”，首批204套房源在4小时内尽数卖出，单日开盘总收金约99.97亿元，这也是近期不到一个月时间里第三个热销的单价每平方米超16万元高端盘。

随着上海第三批次、第四批次新盘供应中高端项目的增多，上海高端住宅市场在今年春节后持续火热。那么，这种火热能持续多久？能全面带动上海楼市回暖吗？

融创外滩壹号院热销背后

开盘即售罄、100%去化率、单日销售额99.97亿元，这是融创外滩壹号院二期昨日入市的成绩单。

但是，融创外滩壹号院二期热销的背后特殊的历史原因也值得关注，首先就是上海董家渡地块的特殊性。

上海黄浦区尤其是外滩一带其实是很难有新盘推出的，董家渡地块就是外滩仅剩的未开发地块，其比邻黄浦江、豫园，总建筑面积约62.80万平方米，地块稀缺性不言而喻。

上海外滩核心如此稀缺的地块之所以能够保留至今，也是有其特别的历史原因。时间追溯到2002年，泛海控股零成本拿下该地块，只需承担拆迁费用。然而，此后十余年，泛海控股并没有开发该地块，直至2018年，泛海控股债务危机难解，遂将董家渡项目卖给了融创中国。

2019年，融创中国以125.5亿元现金、承担23.3亿元债务的代价，收购北京泛海国际项目1号地块和上海董家渡项目的全部股权。在交易完成后，融创中国开发了豪宅项目融创外滩壹号院，先后于2019年7月和9月两次开盘，售价12.1万元/平方米左右，并为融创顺利回笼了150亿元资金，直接覆盖了当时接盘的支出费用。

但是，此后融创也陷入债务危机，而董家渡后续地块的拆迁费用尚需投入百亿元，这也令董家渡地块二度搁置开发。2022年底，融创与中国华融、以浦发银行牵头的6家银行组成的银团、中信信托就融创外滩壹号院项目（12和14号地块）达成融资合作，为项目拉来了总计120亿元的资金。

由此，该项目新增了两名股东——中信信托有限责任公司、芜湖华融资本创誉投资中心，分别持股64.678%、25%，而融创的持股比例也因此从100%下降至10.322%。

也就是说，虽然由融创中国操盘和命名的融创外滩壹号院二期“叫好又叫座”，但是融创中国吃到的“红利”也只有约10%，“肥肉”早已被割去了大半。

同时，由这块地的历史原因也可以看出，其三次易主、二度被搁置开发才会形成今天延迟入市的局面，也客观上造成了其成为黄浦区外滩上仅剩的高端住宅，所以该项目产品入市热销也在意料之中。

另外，还有一个需要关注的点是，尽管开盘即售罄，但是融创外滩壹号院二期并未触发积分，只是触发了“五年限售”。“融创外滩壹号院二期的上车门槛比较高，单套起步价3500万元，在近期入市的豪宅盘中也属于单套总价较高的，再加上近期上海高端盘扎堆入市，高端需求也有陆续消化和分流。”上海中原地产资深分析师卢文曦表示。

高端盘火热行情能否持续？

春节以后，由于上海第三批、第四批新盘供应清单中加大了对高端住宅产品的供应，其中不乏多个市中心单价超16万的高端盘。如今，这些高端盘频频入市，也不断刷新纪录，搅动了上海楼市的“一池春水”。

最值得关注的是近期3个热销的千万级别高端盘，均获得了市场极大的关注。3月28日，位于上海新天地板块的中海·顺昌玖里开盘，凭借总销金额约196.5亿元的成绩，刷新了中国楼市开盘纪录；4月18日，上海陆家嘴豪宅“滨江凯旋门”开盘售罄，总价1.1亿元“楼王”开场即被选购，单日收金70.27亿元；4月21日，上海黄浦滨江“融创滨江壹号院二期”再度售罄。

据新京报此前报道，上海这波高端盘热销的行情原因在于高端住宅市场的火热，源于高端住宅产品扎堆供应、一二手房倒挂、上海高端购买力的释放。

但是，在经历过这波“小阳春”热之后，上海高端楼盘还能火多久？

“高端住宅市场走热主要是因为最近新房豪宅扎堆供应的关系，以前都是‘压’着的，供需不平衡，高端改善需求没有得到释放。但是，在这波购买力释放后，上海下半年供应端还有没有足够的量、市场需求端还能不能持续，都还需要打个问号。”卢文曦表示。

与此同时，记者也注意到，和融创外滩壹号院二期所在的董家渡地块二度搁置的开发经历相似，滨江凯旋门前期也有因港资开发商新鸿基地产“搁置开发”而形成了延迟入市的情况。所以，从这两块地来看，一块是外滩仅剩的稀缺地块，一块是陆家嘴浦明路上沿江的最后一个新盘，两者都有因为历史原因而延迟入市的背景。那么，这样特殊的地块推出一块少一块，上海市中心的供应量也会越来越少。

“像外滩、新天地、陆家嘴滨江这些地方已经几乎没有新的土地可以供应了，这次高端盘集中供应说明上海也把‘压箱底’的存货拿了出来，而且，这波高端盘热持续后，前期积压的需求得以释放。”卢文曦表示。

那么，这波高端盘行情能否将热度传导到整个上海楼市？“虽然高端盘火热，但上海楼市中的‘刚改’，也就是基本的改善需求，表现得就不那么好了，分化比较明显，而且上海一手房和二手房市场也表现得比较分化，二手房市场还在降温，价格还在持续下探，‘以价换量’的情况比较多。”卢文曦表示。


根据国家统计局数据显示，今年3月份，上海新房房价指数环比上涨0.5%，领涨全国；同比上涨4.3%，位居全国第二；而上海二手房房价指数环比下跌0.3%，同比下跌6.9%。


新京报记者 徐倩

编辑 杨娟娟 校对 王心