近日，河北省燕郊开发区文化大厦的部分业主向新京报记者反映：“我们最近在办理房屋过户时，发现买了十几年的‘住宅’被改为‘公寓’性质，这不仅会引起相关税费发生改变，还会影响孩子落户、入学等方面的权益。”
文化大厦不分房源产权属性到底是“公寓”还是“住宅”？变更背后有哪些疑云？
事发：
部分“住宅”被改为“公寓”，业主提出质疑
据文化大厦的业主梁丽（化名）介绍，2007年，部分业主与该项目的开发商三河市东杉房地产开发有限公司（简称“东杉公司”）签订《房屋买卖合同》，买下文化大厦的商品房。在文化大厦交房后，这些业主办理了入住。
“近期，部分业主在办理房屋过户时，被告知相关部门已将文化大厦的部分‘住宅’变更为‘公寓’。”业主罗铭（化名）如是说。
新京报记者从东杉公司与部分业主签订的《商品房买卖合同》中看到，该项目所在地块的规划用途为综合，土地使用年限自2006年4月18日至2056年2月26日；买受人所购商品房的用途为住宅（或商住）。另有业主的购房合同显示，其所购买商品房的用途为住宅。
另据三河市房管局给部分业主颁发的房屋产权证件显示，房屋用途为“住宅”。但是，也有部分业主房本用途显示为“公寓”。
部分业主提供的房屋产权证件显示，房屋用途为“住宅”。受访者供图
“不只是房本显示为住宅，房屋相关契税也是按照住宅标准收取的。”梁丽表示，无论是东杉公司已备案的《商品房买卖合同》，还是税务等部门收取的各种税费票据，足以相互印证三河市相关部门以前对于文化大厦上述房屋的住宅性质是认可的。
产权属性“住宅”如果变成“公寓”，将给业主带来哪些影响？有业主告诉记者，如果产权属性是公寓，将不能落户，进而影响小孩的入学。同时，公寓的契税会高于住宅。在贷款方面，不同于住宅，公寓的贷款年限较短、首付比例和利率相对较高。此外，在市场价格方面，商业公寓会明显低于住宅。
背后：
“部分房屋规划用途登记错误，‘公寓’错误归入‘住宅’”
那么，为什么文化大厦部分业主房本用途为“住宅”、部分为“公寓”？“住宅”改“公寓”背后有哪些不为人知的秘密？
上述文化大厦的业主向新京报记者提供了房屋所在地不动产登记部门相关工作人员陈某某提供的一份调查说明。该说明显示，燕郊文化大厦项目于2006年4月取得土地使用权，土地用途为综合。2006年10月至2009年2月，办理了建设工程规划许可证和商品房预售许可证，批准销售公寓530套、商业97套；2010年2月，原三河市住房保障和房产管理局为购房户初始登记发放的房产证记载的房屋规划用途为公寓和商业。
这份调查说明进一步称，2016年12月，项目属地相关部门成立不动产登记中心，在将原市房管局的房产数据导入不动产登记数据库时，将房屋用途“公寓”错误归入“住宅”；将土地用途“综合”错误归入“城镇住宅”和“商务金融”，造成不动产登记数据与原始登记信息不一致。2016年12月至2023年10月，共有151套房屋办理了买卖、夫妻更名和丢失补证等业务，因数据库导入信息错误，土地用途全部错误登记为城镇住宅和商务金融用地；有43套房屋用途错误登记为住宅，108套房屋用途登记无误，仍为公寓。
从上述调查说明来看，文化大厦530套房源房本产权属性原本应为“公寓”，但是后期部分房源被错误登记为“住宅”。
上述调查说明称，根据《不动产登记暂行条例》第三十三条“本条例施行前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效”的规定，业主现持有的原房管局核发的房屋所有权证在未换领不动产权证书之前，仍有法律效力。下一步，对已办理的151套房屋规划用途和土地用途登记错误的不动产权证，依法予以更正。截至目前，已经有1套房屋用途更正为公寓。
为了进一步了解此事的来龙去脉，连日来，记者多次与三河市、燕郊不动产登记部门取得联系，相关工作人员确认了上述“调查说明”的真实性，并表示，“这也是目前了解到的大致情况，但不能答复后续的处理办法。”
对此，文化大厦的部分业主表示：“我们购买的‘住宅’被改为‘公寓’，需要给业主一个说法，不能直接说变就变。”
新京报记者了解到，从房屋性质发生变更以来，很多业主想与东杉公司方面取得联系，但由于时间过去十几年，已经基本联系不到东杉公司了。为进一步了解情况，新京报记者多次拨打东杉公司在工商系统留存的电话号码，该电话一直无人接听。
4月19日上午，新京报记者就此事再次与燕郊不动产登记中心方面取得联系，相关负责人回复称：“根据目前了解的情况，如果文化大厦的业主需要办理过户、证件更正等业务，可以直接来我中心办理。按照当前的政策，如果之前按照住宅性质办理房屋手续的，现在不需要补缴税款就可以直接办理过户、更正等手续。”
接下来，已经持有住宅类房屋手续的购房人必须要进行房屋性质更正吗？该工作人员回应称：“目前已经确定，因为我们之前的数据错误导致43套房子性质出现错误，如果办理过户等手续，确实需要更正为公寓性质。接下来，将会汇报领导，就业主提出遵照法定程序办理更正等问题进行研究。”
4月19日下午，燕郊不动产登记中心相关工作人员进一步回复称，按照目前的政策，如果不办理过户等换证手续，证件依然有效。“如果严格按照法律规定，我们需要主动通知错误登记的业主限期更正，出于多种考虑，目前还没有主动通知业主。”
律师建议：
房屋用途变更要符合法定程序
对于文化大厦业主所遇到的问题，北京英淇律师事务所孙曼丽律师表示，不动产登记中心进行房屋用途的变更登记，属于其职权范围；但是，如果相关部门把“住宅”直接更正登记为“公寓”，则涉及房屋权利人的权益。在此种情况之下，变更登记的行为要符合法定程序，要按照《房屋登记办法》等相关法律法规中的程序来进行。
值得一提的是，正当程序原则是行政机关行使行政职权时必须遵守的一项法律原则，其核心就是借助程序制约与监督行政权力，用程序保护相对人的合法权利。在不动产登记簿上涉及权利人等重要事项登记的，即使登记机关认为原登记有误，也不能仅凭单方申请而进行更正登记，要遵循相关程序规定。
孙曼丽律师介绍，一般来说，不动产登记中心在作出更正登记之前，要先听取权利人的意见，听取其陈述和申辩，还要把结果告知权利人。如果因为行政部门的错误导致相关权利人利益受损，相关部门不仅要说明原因，还要说明需要承担的责任，不能直接将责任都转嫁给购房人，这样才能有效维护行政单位的公信力。
此外，需要关注的是，文化大厦开发商在与购房者签订的购房合同中，商品房的用途为“住宅”，是否存在故意误导购房者行为？
孙曼丽律师表示，如果综合购房合同、宣传材料等相关证据，能够证明开发商故意将“公寓”房源当作“住宅”对外销售，购房人可以依法要求开发商承担赔偿责任，开发商情节严重的，还可以要求其解除合同、办理退房、承担损失。
新京报记者 张建
编辑 武新 校对 赵琳
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