4月16日，国家统计局发布的1-3月份全国房地产开发投资与销售数据显示，全国房地产开发投资约2.21万亿元，同比下降9.5%，跌幅有所扩大。不过，新建商品房销售面积以及销售额降幅双双收窄，销售数据的改善意味着3月份市场有所复苏。


业内人士认为，今年一季度，房地产供给端数据总体处于低位，压力略大，而需求端开始出现复苏，体现出政策效应开始释放。但整体来看，新房市场调整压力仍在，在去年同期高基数下，新房销售规模同比降幅仍较大。


一季度房地产开发投资额同比跌幅扩大


图/国家统计局官网截图


国家统计局数据显示，1-3月份，全国房地产开发投资约2.21万亿元，同比下降9.5%。其中，住宅投资约1.66万亿元，下降10.5%。相比之下，今年前2月房地产开发投资同比降幅有所收窄，曾出现供给端企稳的积极信号。不过，从一季度整体来看，房地产开发投资额同比跌幅扩大。


对此，中指研究院市场研究总监陈文静表示，在房企资金面承压、拿地态度审慎下，一季度，房地产开发投资同比降幅较1-2月份扩大；新开工面积同比降幅有所收窄，但企业开工积极性整体仍偏弱。


易居研究院研究总监严跃进认为，开发投资节奏比较慢，主要原因是“存量债务化解”才是房企目前的第一大要务，而且高债务必须化解，否则会困扰后续房企的投资能力。当然目前数据也有一些新的特征，即此类开发投资的企业，往往是企业资金状况不错的企业，也就是目前的开发投资本身的“含金量”提高。


值得关注的是，房地产开发企业到位资金影响着房地产开发投资额。国家统计局数据显示，1-3月份，房地产开发企业到位资金约2.57万亿元，同比下降26.0%。其中，国内贷款4554亿元，下降9.1%；利用外资7亿元，下降11.9%；自筹资金8681亿元，下降14.6%；定金及预收款7435亿元，下降37.5%；个人按揭贷款3643亿元，下降41.0%。


图/国家统计局官网截图


融资难仍是当前房地产行业面临的主要问题，而推进城市房地产融资协调机制，建立“白名单”制度是重要一环。据新华社报道，日前，中共中央政治局委员、国务院副总理何立峰强调，加快推进城市房地产融资协调机制落地见效，对符合“白名单”要求的合规房地产项目要积极给予资金支持，做到“应贷尽贷”。


“对纳入‘白名单’的项目，金融机构要优化贷款审批和发放流程，加快放款速度，支持项目建设竣工。而随着‘三大工程’加速建设以及城市房地产融资协调机制进一步落地见效，有望带动房地产开发投资额修复。”陈文静说。


在严跃进看来，房地产融资政策还得加码，否则会引发一些新金融风险问题。如果房价企稳和销售端向好，对企业资金状况改善也有积极作用。


3月商品房销售出现温和修复行情


图/国家统计局官网截图


国家统计局数据显示，1-3月份，房地产开发企业房屋施工面积约67.85亿平方米，同比下降11.1%，其中住宅施工面积47.46亿平方米，下降11.7%；房屋新开工面积1.73亿平方米，下降27.8%，降幅有所收窄，其中住宅新开工面积1.25亿平方米，下降28.7%；房屋竣工面积1.53亿平方米，下降20.7%，其中住宅竣工面积1.11亿平方米，下降21.9%。


严跃进认为，全国房地产新开工面积已经出现了连续30个月的下跌态势。因为企业目前拿地数据偏少，所以新开工的规模变小也符合预期。需要关注到，全国房屋竣工面积同比增速出现下跌，这并非保交楼节奏放缓，主要是因为最近几年投资拿地和开工缩水。就目前来说，各地保交楼工作总体还在推进，而据各地反馈的问题是，银行风控意识也很强，部分资金到达项目的效率还有待提高。


国家统计局数据显示，1-3月份，新建商品房销售面积约2.27亿平方米，同比下降19.4%，其中住宅销售面积同比下降23.4%；新建商品房销售额约2.14万亿元，同比下降27.6%，其中住宅销售额下降30.7%。截至3月末，商品房待售面积约7.48亿平方米，同比增长15.6%，其中住宅待售面积同比增长23.9%。


从目前来看，与今年前两个月相比，商品房销售数据有所改善，也说明3月份市场有所复苏。对此，陈文静解释，3月份以来，中央及监管部门持续释放稳市场积极信号，明确要“进一步优化房地产政策”；北京、杭州等地继续优化限购政策，促进潜在购房需求释放。 由于部分核心城市政策效果显现，在3月份出现温和修复行情，但整体来看，新房市场调整压力仍在，在去年同期高基数下，新房销售规模同比降幅仍较大。


“3月份各地看房量、签约量是在积极上升的，部分城市豪宅项目销售也非常好，这都说明市场呈现出持续复苏的积极态势。”严跃进认为，需要注意到，待售面积也就是现房同比增速仍较高，说明市场还需去库存。近期郑州“以旧换新”细则发布，即“以旧换新”中的新房，要求是现房，这也为各地现房去库存提供了思路。


总体来看，严跃进认为，市场总体还是有压力，尤其是企业端的压力较大，销售端虽然复苏，但是还需要进一步夯实基础。此外，各类利好政策还得加快出台。二季度，市场的大方向还是积极复苏过程，总体环境、预期、供求关系等都处于积极改善的阶段，市场趋势向好的判断不会变。


陈文静也表示，二季度新房销售规模同比降幅有望逐渐收窄。近期不少城市提出了“以旧换新”的政策方向，整体仍处于探索阶段，若后续配套政策持续完善，有望在一二手市场联动上发挥更大作用。


新京报记者 袁秀丽

编辑 杨娟娟 校对 刘军